주거권과 주택임대료 규제에 관한 연구

임대차 3법을 중심으로

주거는 기본적인 인권의 하나로 모든 사람이 적절한 주거에 대한 권리를 누릴 수 있도록 국가를 비롯한 사회 전체가 함께 노력해야 한다. 주택가격 급등과 전세물량의 급감 등과 관련한 정부의 최근 정책들은 기대했던 효과를 거두지 못하고 부동산정책의 실패라는 지적을 받고 있다. 예를 들어 정부는 다주택자들이 보유하고 있는 주택을 임대주택으로 등록하여 시장에 내놓음으로써 전세를 중심으로 한 부동산 수요의 일부를 충족하고, 나아가 부동산시장의 안정화를 유도할 목적으로 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화 방안 을 발표했다. 이때 정부가 발표한 정책 중 임대주택 활성화 방안의 주된 내용은 다주택자 들의 임대사업자 등록 유도를 위한 세금과 건강보험료 등 여러 가지 인센티브들로 구성되 었다. 이러한 유인책의 결과로 2017년 7월 22만9000명이던 민간 등록 주택 임대사업자 수는 2018년 33만6000명으로 급증했다. 그런데 정부는 임대주택 등록 활성화 방안이 세입자 주거불안을 해소하고자 했던 제도도입 취지와 다르게 다주택자들에게 특혜를 주는 제도로 악용되고 있다는 지적을 수용하여 2020년 7월 10일 부동산 정책을 발표하면서, 불과 2년여 만에 정부 스스로가 도입한 임대주택 등록제도를 스스로 폐지하였다. 이후 시장에서 전세 매물이 급감하면서 전셋값이 큰 폭으로 상승하고 무주택자와 실소유자 모두 시장에 대한 불신과 불안이 증가하는 등의 부작용이 나타났다. 이러한 문제의 해결을 위하여 정부는 최근 임차인의 거주권 보호와 주택임대사업 개선을 위하여 주택임대차보호법과 민간임대주 택에 관한 특별법을 개정을 통하여 소위 임대차 3법을 도입하였다. 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰성과 예측가능성을 높이기 위해서는 부동산 정책이 추구해야 하는 본질적인 가치를 분명히 하고, 이 가치의 실현을 위한 현실적인 정책의 제시가 요구된다. 바로 이러한 배경에서 본 연구에서는 주택정책이 추구하는 본질적인 가치인 주거권의 개념과 법적 성질을 살펴보고, 관련된 해외사례를 비교론적 시각에서 검토하고, 분석 결과를 기초로 하여 현행 주택임대사업의 문제점 및 제도적 개선방안을 제시하는 것을 연구의 목적으로 하였다. 주거약자인 저소득층의 주거권 보장에 기여하는 주택임대사업 환경을 조성하기 위해서는 임차인의 주거권 보장이라는 한 쪽 측면에서의 지원방안만을 강화해 나갈 것이 아니라 잠재적 임차인의 입장 고려를 포함하여 주택임대시장의 다른 한쪽을 구성하고 있는 임대 인의 입장에서 주택임대사업의 유지에 관련한 정부 정책의 신뢰성과 예측가능성을 높이는 노력을 같이 병행하여야 한다. 이런 노력의 한 예로서 본 연구는 임대료 인상에 대한 상한을 물가상승율 + 5%의 형태로 보다 탄력적으로 제시함으로써 임대인으로 하여금 물가상 승률을 상회하는 초과수익률을 얻을 수 있는 기회를 제공하고, 이를 통하여 임대인이 임대 사업을 지속할 수 있는 여건을 마련해 주는 일이 절대적으로 필요함을 제시하였다.

Since housing is one of basic human rights the nation and people have to try to provide adequate housing for all people. However, various policies for real estate market by the government have been criticized because of the failure of controlling soaring housing price and deceasing numbers of rental houses in the market. For nstance, the government announced the ‘the promotion plan for private rental house registration’ on December 13 of 2017 in order to provide more rental houses in the market from the supply of multihouses owner’s houses. At that time government provided variety types of incentives to the participants of the plan such as tax cuts, discounted health insurance payments and etc. Thank to these attractable incentives the numbers of private rental housing registration increased from 229,000 persons in 2017 to 336,000 persons in 2018. However, as the promotion plan for private rental house registration has received serious complains from civil society and nongovernment organizations due to the misuses of incentives for multi-house owners privilege the government accepted the complains and announced new real estate policy which abolished the promotion plan for private rental house registration. No more than 2 years, the government abolished self-made promotion plan for private rental house registration by himself. After that, rent of rental house soared dramatically and the fear of houseless and home owners about the market sharply exploded. In order to relieve these market nervous the government amended existing housing lease protection act and special act on private rental housing and introduced right of claim for housing rental contract, rent control and obligation of reporting rental contract, so called 3 acts for rental houses. In order to enhance the reliability and predictability of government’s real estate policy it is necessary to clear out what is the basic value of the policy at the beginning and provide practical implementation plan for the policy. Based on these circumstances this study examines the legal concept of housing rights which the housing policy tries to execute in the market and reviews the housing rental business in foreign countries to have some important implications for current problems in housing rental business. Based on the findings and understanding this study sets the purpose of this research is to provide problems and assignments in housing rental business. Finally, this study shows that in order to establish required business atmosphere for housing rental business, especially for the low income tenants, the government should carry out the reinforcement of housing rights of lessee and the enhancement of the reliability and predictability of government’s real estate policy for lessor simultaneously. As an example of this recommendations this study suggest that the limit of rent control could be changed more elastically not only to provide secured housing rights for the low income tenants but also to give business opportunity for the lessor to have extra earning from the housing rental business through the adoption of the limit of rent control as the combination of inflation rate plus 5% of rent.