공공재건축사업에 대한 법적 검토

Legal Review of the Public Reconstruction Project

본 연구는 정부가 2020년 8 4대책에서 관계부처 합동으로 주택공급대책의 일환으로 재건축사업에서 공공의 참여를 높여 주택공급을 늘리겠다는 취지의 공공재건축사업(공공참 여형 고밀재건축)을 발표함에 따라 이와 관련하여 공공재건축사업에 대하여 법적 검토를 하기 위함이다. 입법자는 법적 근거를 뒷받침하기 위하여 최근 국회에서 입법안을 발의한 상태이다. 도시정비법 상 기존재개발 재건축사업의 제정 취지는 노후 불량건축물을 효율 적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질 향상을 목적으로 하며 이를 통해 부수적으로 주택을 건설 공급하는 것이라 할 수 있다. 즉 주택공급은 주된 목적이 아니라 부수적이라는 것이다. 공공재건축사업은 기존재건축사업이 지향하는 부수적인 취지에 더 주목하여 주택공급에 목적을 둔 새로운 정비사업의 유형이다. 연혁적으로 기존재건축과 재개 발사업은 제정 취지를 달리한다. 따라서 공공재개발사업이라는 용어는 친숙해 보이나 공공 재건축이라는 용어는 기존재건축사업의 입법 배경에 비추어 보아 어울리는 개념이 아니다. 본 연구에서는 이를 논증하기 위하여 첫 번째 기존재개발사업 재건축사업의 연혁법적 비교법적 검토를 하였고, 두 번째 공공재건축사업과 공공재개발사업 및 기존재건축사업을 비교 검토를 거쳤다. 결국 재건축사업은 공법적 통제가 강한 처분중심형(處分中心型)의 재개 발사업과 달리 사적자치를 존중하는 정관중심형(定款中心型)의 사업이 된다. 공공재건축사업도 사적자치가 존중되며, 이 점에서 기존재건축사업과 동일하다. 입법안은 기존재개발 재건 축사업에 대한 연혁법적 비교법적 검토를 소홀히 한 것으로 이해된다. 공공재개발사업은 공익성이 강해 주택공급이라는 또 다른 공익과 관련된 이익의 형량에 문제가 없을 것이나, 공공재건축사업은 공익과 사익의 형량에 더 많은 법리적 고민이 필요해 보인다. 결과적으로 공공재건축사업은 사적자치를 토대로 제도화 된 것이라는 점에서 도시환경의 개선이라는 본래의 법 취지에 충실하여야 하고 부수적인 목적에 주안점을 둘 경우 법제도로 정착하기 어렵다.

This study is to conduct legal review of a public reconstruction project (public-participated high-density reconstruction) according as the government announced a public reconstruction project as a part of the housing supply plan with related ministries to the effect that it will increase housing supply by increasing public participation in reconstruction projects under the measures against housing shortage on August 4th 2020. The legislature has recently presented a legislation bill in the National Assembly to support its legal grounds. Under Urban Regeneration Act , the purposes of enacting the existing reconstruction and redevelopment projects are to improve the urban environment by efficiently ameliorating old and poor buildings and to enhance the quality of residential life, constructing and supplying houses incidental to the project. In other words, housing supply is not the primary but an subsidiary purpose. The public reconstruction project is a new type of maintenance projects aiming at housing supply, paying more attention to the subsidiary purpose which is usually sought by the existing reconstruction projects. Historically, the present reconstruction and redevelopment projects differ in the purpose of enactment. Accordingly, the term, ‘Public Redevelopment Project’ seems familiar, but the term ‘Public Reconstruction’ is not a proper concept in light of the legislative background of the existing reconstruction projects. To prove this, first, the existing redevelopment and reconstruction projects are reviewed, chronologically and comparatively, and second, the public reconstruction project and public redevelopment & the existing reconstruction projects are compared. After all, unlike the disposal-centric redevelopment project which is under strong control of public law control, the reconstruction project is an article-centric project which respects private autonomy. The public reconstruction project also respects private autonomy, and in this respect, the public reconstruction is the same as the existing reconstruction project. The legislation bill is understood to have neglected the chronological and comparative review of the existing redevelopment and reconstruction projects. While the public redevelopment project has so great public interest that the weight of interest is not needed to be measured in relation to other interest of housing supply, the public reconstruction should confer much more legal consideration on the weight of the public and private interests In Conclusion, the public reconstruction project shall be faithful to the original purpose of the law on the improvement of the urban environment in that it is institutionalized based on private autonomy, and it is difficult to settle down as a legal system if focused on the subsidiary purpose.