중소형 빌딩 시장의 거래가격 영향요인에 관한 연구

사선제한을 중심으로

본 연구는 국내 경기의 낮은 성장과 지속되는 저금리 하에 수익형 부동산 중 하나인 중소형 빌딩의 투자수요는 지속적으로 증가하고 있는 상황에서, 아파트 시장과는 달리 북향을 선호하는 중소형 빌딩 시장에 대하여 일조권과 도로사선을 중심으로 실증 분석하는 것이 목적이다. 건축법에 따라 사선제한에 영향을 미치는 일조권과 도로사선제한에 대하여 이론적 고찰과 선행연구를 통해 변수를 도출하였으며, 본 연구에서 사용된 자료는 중소형 빌딩 중개법인의 실거래 자료를 기초로 하여 각 변수들을 구축한 실거래 자료 2,046건이다. 이 실거래 자료를 활용해 헤도닉 특성가격 모형을 사용하여 실증분석 한 결과, 도로사선제한 폐지의 영향은 중소형 빌딩의 단위면적당 거래가격을 상승시키는 것으로 나타났다. 반면, 일조권의 영향은 중소형 빌딩의 단위면적당 거래가격을 하락시키는 것으로 나타났다. 이는 건축법에 따라 북축 대지경계선을 기준으로 빌딩의 높이가 9m이상부터는 해당 높이의 절반의 이격 거리를 확보해야 하기 때문이며, 그 결과 북향 대지의 경우 도로의 너비만큼 이격 거리가 저절로 확보되고, 이격 거리가 확보된 만큼 보다 자유로운 설계가 가능하며, 법정 용적률 상한까지 도달할 가능성이 높아지기 때문에 북향을 선호하는 것으로 추론할 수 있다.

The purpose of this study is to analyze small and medium-sized buildings, one of the profitable real estate under the low growth of the domestic economy and low interest rates, focusing on the oblique restriction. Variables were derived through theoretical considerations and prior research on the right of light and road oblique restriction, which affect the oblique restriction according to the Construction Law. The data used in this study were 2,046 actual transaction data based on actual transaction data of small and medium-sized building brokerage firms. An empirical analysis using the actual transaction data using the Hedonic Price Model showed that the effect of the abolition of the road oblique restriction increases the transaction price per unit area of small and medium-sized buildings. On the other hand, the effect of the right of light decreased the transaction price per unit area of small and medium-sized buildings. This is because according to the Construction Law, the building must have a separation distance of half the height from the height of more than 9 meters based on the North’s site boundary line. As a result, it can be inferred that in the case of north-facing site, the separation distance is secured by itself, the design is freer as the separation distance is secured, and the possibility of reaching the legal Floor Area Ratio is increased.