임차인특성에 기초한 간접투자 오피스 렌트프리 영향요인 분석

An Analysis of Factors Effecting the Rent-free Period of Indirect Investment Office Based on Tenants’ Characteristics: Focused on Office Lease Contract Cases in Seoul

렌트프리는 임차인의 실제 유효 임차료를 낮춤으로써 임대차시장의 가격 전략을 수행하는 효과적인 수단으로 사용되고 있다. 그러나 이 렌트프리와 관련한 연구 분야는 아직 시작 단계에 머무르고 있다. 이에 따라 본 연구는 임차인특성에 기초하여 서울 간접투자 오피스시장의 렌트프리 영향요인을 분석하였다. 그 결과, 서울 간접투자 오피스시장의 렌트프리에 대한 주요 영향 요인은 임대차계약기간, 총점유비용단가, 자산연면적, 외국계 임차인 여부, 정보·통신·미디어업 여부, 건설·제조·도소매업 여부로 추정되었다. 강남권역, 여의도권역, 도심권역과 같은 주요 3곳의 오피스권역 사이에 렌트프리 영향 요인에 있어서 뚜렷한 차이를 보였다. 또한 렌트프리 기간은 도심, 강남, 여의도권역의 순으로 긴 경향을 보였다. 이 결과는 각 권역에 대한 수요, 공급의 추세와 오피스 공급에 대한 토지의 이용가능성으로부터 초래되었다고 볼 수 있다. 각 업종에 대한 분석에서 렌트프리 기간에 미치는 요인에도 차이가 발생했다. 이 결과는 오피스 자산에 대한 임대차계약 협상을 위한 전략 이외에도 상품 계획 단계에서 업종 유형, 타겟 유형과 미래 개발 방향을 종합적으로 고려할 필요성이 있다는 것을 시사한다.

The rent-free is used as an effective means of implementing the price strategy of leasing market by reducing the actual effective rent of tenant. However, the research field related to rent-free period is still in the beginning stage. Thus, this research analyzed the factors effecting the rent-free period of indirect investment office based on tenants’ characteristics in Seoul. The main influencing factors for the rent-free period of Seoul indirect investment office market were estimated to be the leasing contract period, total occupancy cost, building floor area, foreign tenants, information,/communication/ media and construction /manufacturing/wholesale/retail. There was a clear difference in the impact on rent-free period among the three major business area such as Gangnam, Yeouido and CBD(Central Business District). Also, the rental free period tended to be long in the order of CBD, Gangnam and Yeouido, These results could be considered to have arisen from the trends of supply and demand for each business area, and also from the availability of land available for office supply in each area. In the empirical analysis for each industry group, differences in the factors that influenced rent-free period occurred according to the industry group. In addition to the strategy for negotiating a lease contract for office assets, This result suggested that it could be necessary to comprehensively consider the business type, target type, and direction of future development at product planning stage.