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KCI등재 학술저널

서울시 강남 3구의 중소형 빌딩 투자결정 중요 요인에 관한 연구

A Study on the Important Factors of Small and Medium-sized Building Investment decision on the Gangnam-3gu in Seoul

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본 연구는 부동산 투자시장에서 중소형 빌딩 투자의 비중과 중요성이 높아지고 있는 상황에서 관련 연구의 필요성을 인식하고, 투자자 관점에서 생각하고 있는 중소형 빌딩 투자결정 시 중요하게 고려하는 요인을 도출하고자 진행하였다. 이를 위해 현재 서울내에서 중소형 빌딩 거래 비중이 가장 높은 강남 3구 지역을 대상으로 중소형 빌딩 투자자와 관련 전문가를 대상으로 Fuzzy-AHP분석을 진행하였으며, 실증분석을 통해 도출 된 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 강남 3구의 중소형 빌딩 투자결정 시 가장 중요하게 고려하는 요인 수익성 요인으로 나타났다. Fuzzy-AHP 분석을 통해 도출 된 보정종합 중요도 순위에서 1~3위는 모두 수익성 요인으로 도출되었다. 또한 투자성 요인에 속한 리모델링에 따른 임차 개편 가능성 항목도 수익성과 관련한 요인으로서 수익과 관련한 부분을 투자자 및 전문가들이 중요하게 생각하고 있는 것으로 확인되었다. 둘째, 지역 특성, 접근성, 가시성과 같은 중소형 빌딩의 입지적 요인도 투자결정 시 중요 요인으로 나타났다. 부동산의 한 유형으로 중소형 빌딩 또한 입지의 중요성을 투자자들과 관련 전문가들 모두 중요하게 생각하고 있는 것으로 확인되었다. 다만 본 연구에서는 강남 3구만을 대상으로 하였기에 강남 3구라는 지역 특성이 전제되어 입지적 요인이 수익성에 비해 중요도가 낮게 나왔을 수 있다. 셋째, 중소형 빌딩의 관리운영과 관련한 요인은 투자자들의 고려도가 낮은 것으로 나타났다. 현재 중소형 빌딩과 관련한 투자와 운영 부분에 있어 전문적인 서비스를 대행하는 회사들이 많고, 이들을 통해 중소형 빌딩을 위탁운영하고 있다. 그렇기 때문에 투자자들의 경우 중소형 빌딩 매입 후 보유기간 동안 고려해야 하는 관리운영 측면은 크게 고려하지 않아도 된다. 그렇기에 중소형 빌딩의 관리운영 요소들은 투자결정 시 미치는 영향력이 낮은 것이다.

This study was conducted to recognize the need for research and derive important factors in determining small and medium-sized building investments at a time when the proportion and importance of small and medium-sized building investments in the real estate investment market is increasing. To this end, we conducted Fuji-AHP analysis on investors and related experts of small and medium-sized gud buildings in 3 Gangnam districts, which currently have the highest proportion of small and medium-sized building transactions in Seoul. The main results from the empirical analysis are as follows: First, the factors that are considered most important in determining investment in small and medium-sized buildings in three districts in Gangnam are profitability factors. Second, local factors such as regional characteristics, accessibility, and visibility of small and medium-sized buildings were also important factors in investment decisions. Third, the factors related to the management and operation of small and medium-sized buildings were found to be low in investor consideration. The results of the above study showed what factors investors and related experts think are important in making investment decisions for small and medium-sized buildings located in the three districts of Gangnam, and that profitability and location factors are the most important investment decision factors.

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 이론적 고찰

Ⅲ. Fuzzy-AHP분석 모형의 설계와 구성

Ⅳ. 실증 분석

Ⅴ. 결론

참고문헌