채권담보를 위한 전세권에 저당권을 설정한 자와 가압류한 자의 법적 지위

A Study on the Legal Status of the Person who has established Mortgage upon Chonsegwon or has been rendered the Order of Provisional Seizure against Chonsegwon

본 연구는 임차권이 전세권으로 등기되고 전세권저당권자나 전세권가압류권자와 같은 제3자가 개입되는 사안에서, 기존 판례 입장이 거래안전 보호라는 명목 하에 아무런 논리적 근거 없이 전세권설정자의 이익보다는 전세권저당권자 또는 전세권가압류권자의 이익 보호에 너무 편중되어 있는 것이 아닌가라는 문제의식을 시발점으로 하고 있다. 따라서 이 글에서는 전세권설정자가 전세권저당권자나 전세권가압류권자에 대하여 연체차임의 존재를 최대한 주장할 수 있는 방향으로 논리 구성을 시도해보았다. 즉 당사자들 간 실제로 전세권설정합의가 있는 경우에는 전세권설정자는 전세권저당권자 등에 대하여 임대차의 내재적 속성인 연체차임 공제는 하지 못하지만, 연체차임 채권을 반대채권으로 하는 상계는 가능하다. 악의의 전세권저당권자 등에 대해서는 전세금을 임대차보증금으로 취급할 수 있으므로 임대인은 임대차목적물 인도 받을 시까지 발생한 연체차임 전부에 대한 공제주장을 할 수 있다. 당사자들 간에 실제로 전세권설정합의가 없어서 전세권설정등기로 표상되는 전세권설정계약이 통정허위표시에 해당하여 무효인 경우, 전세권저당권자가 선의인 경우에는 민법 제108조 제2항에 의해 보호되는 제3자이므로, 전세권설정자는 전세권이 무효이므로 저당권이 무효라거나 전세금에 대해 임대차를 전제로 한 공제주장은 못하지만, 연체차임 채권을 반대채권으로 하는 상계는 가능하다. 악의의 전세권저당권자에 대해서는 전세권 무효, 저당권 무효를 주장할 수 있다. 한편 전세권가압류권자는 전세권를 기초로 새로운 권리를 취득한 자가 아니므로 민법 제108조 제2항에 의해 보호되는 제3자가 아니라고 봐야 한다. 따라서 전세권가압류권자가 선의라 하더라도 전세권설정자는 전세권 무효, 가압류 무효를 주장할 수 있다. 악의의 전세권가압류권자에 대해서는 당연히 전세권 무효, 가압류 무효를 주장할 수 있다.

This study is originated from the critical mind that the existing precedents of the Supreme Court have too focused on protecting the interests of the person having chonsegwon mortgaged( chonsegwon mortgagee ), or the person who has been rendered the order of the provisional seizure against chonsegwon ( chonsegwon seizer ) rather than the interest of the settlor of the chonsegwon without any logical basis in order to protect the transaction safety from the cases where chonsegwon has been established to secure claims other than the deposit money( chonse money ) and the chonsegwon has been mortgaged or provisional-seized. Therefore, this article attempted to construct the logic by which the chonsegwon settlor can make a set-off defense with unpaid rent by the person having chonsegwon, that is the lessee, as much as possible to the claim in which the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer demands that the chonsegwon settlor should return the chonse money directly to them. If there is any actual agreement to create chonsegwon between a lessor and a lessee, the chonsegwon settlor, that is, the lessor cannot claim that chonse money should be automatically deducted by unpaid rent under the lease agreement, but may declare of intention for a set-off with the claim of unpaid rent against the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer who requested to return the chonse money. For the chonsegwon mortgagee in bad faith or the chonsegwon seizer in bad faith, chonse money may be treated as a lease deposit, so the chonsegwon settlor can claim a deduction for all overdue rents incurred until the return of the lease object. If there is no actual agreement to create chonsegwon between a lessor and a lessee, so the registration for chonsegwon and chonsegwon agreement turn out to be null and void as a fictitious declaration of intention made in collusion, the chonsegwon settlor cannot set up the nullity of the chonsegwon agreement against the chonsegwon mortgagee in good faith because the chonsegwon mortgagee is the third person according to the Article 108 (2) of the Civil Act. Therefore the chonsegwon settlor, that is, the lessor cannot claim that chonse money should be automatically deducted by unpaid rent under the lease agreement, but may declare of intention for a set-off with the claim of unpaid rent against the chonsegwon mortgagee or the chonsegwon seizer who requested to return the chonse money. The chonsegwon settlor may set up the nullity of chonsegwon and mortgage against the chonsegwon mortgagee in bad faith because for them the chonse money may be treated as a lease deposit under the valid lease agreement. Lastly, the chonsegwon seizer is not a third person according to the Article 108 (2) of the Civil Act because the seizer is not the person who has acquired new rights based on chonsegwon, so even if the chonsegwon seizer is in good faith, the chonsegwon settlor may set up the nullity of chonsegwon and seizure. If the chonsegwon seizer is in bad faith, the chonsegwon settlor also may set up the nullity of chonsegwon and seizure.