주택임대차제도에 관한 고찰

A Study on the Housing Lease System

주택임대차보호법에서 규정하는 임차인의 보호는 국민의 주거안정이라는 헌법의 기본권에 입각한 최소한의 권리보호 측면에서도 매우 중요하다. 급격한 부동산 가격의 상승으로 세대별 소득 양극화 및 불균형 문제가 심각하게 발생하고 있다. 따라서 신혼부부 및 청년세대의 주거 빈곤 문제는 우리사회가 보다 앞서 고민해야 할 문제로 대두되었다. 신혼부부 및 청년세대는 극소수를 제외한 대다수는 주로 주택을 임차한다. 주택임대차 보호법에서는 임차인의 보호를 위해 대항력, 보증금의 회수, 임차권등기명령, 임대차기간, 계약의 갱신, 차임증감청구권, 보증금 중 일정액의 보호 등과 관련하여 여러 가지 제도를 규정하고 있다. 임대차 종료 시 계약갱신 또한 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지를 하지 아니한 경우에만 갱신되는 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 즉, ‘묵시적 갱신’만 인정함으로서 임차인에게 적극적으로 계약갱신을 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’에 관한 규정이 없다. 따라서 2년의 임대차기간이 종료하면 임대차 관계는 원칙적으로 종료하여, 임차인은 임대인이 일방적으로 정하는 임대료 인상을 받아들여 재계약을 하거나 이사를 선택 할 수밖에 없게 된다. 임대차가 종료하여 재계약 시는 임차인이 임차보증금을 올려 주려해도 보증금의 20분의 1 이상 올릴 수 없는 법정금액의 한정이 있기 때문에 임대인들은 시세에 맞게 새로운 임차인을 들이려고 재계약을 해주지 않는 경우가 대다수이다. 이를 위한 방안으로 각 지역별로 시세에 맞는 표준임대료를 산정하여 임대보증금의 상한선과 하한선을 정하여 그 범위 한도 내에서 임차보증금을 인상할 수 있게 하는 방안을 마련하여 임대인과 임차인의 보호가 함께 이루어 져야 할 것이다. 더불어 임대차 만료 시 임차 보증금의 회수 문제이다. 우리나라의 현재 주택실정은 여러 가지 이유로 말미암아 미등기주택이나 무허가 주택이 산재하고 있다. 그러나 임차권등기명령의 적용대상인 주택은 “등기를 할 수 있는 주택”에 한정하고 있다. 특히 서민들이 주로 거주하고 있다고 볼 수 있는 무허가 주택에는 임차권등기명령이 불가하다. 주택임대차의 특징을 살펴보면 대부분 보증금이 수수되고 나면 임대인은 임차인으로부터 받은 보증금을 은행에 저축하지 않고, 그것을 밑천 삼아 새로운 사업을 추진하고 있다는 사실이다. 즉, 임대인이 재 임대를 통한 새로운 보증금을 확보하여 기존의 임차인에게 보증금을 반환하고 있다는 점이다. 왜냐하면, 대부분의 임대인들이 임차인으로 부터 받은 보증금을 새로운 주택신축자금이나 주택구입자금으로 사용하고 있기 때문이다. 이로 인하여 새로운 임차인이 생기지 않으면 결과적으로는 임대차가 종료하더라도 임대차 보증금을 반환해 줄 수가 없는 상황이다. 이로 인해 필요한 주택수급의 불균형을 초래하게 될 것이고 이는 결국 보증금의 상승요인으로 작용할 것이다. 아파트처럼 선호도가 높은 물건들은 회전이 빨라 만기 시 세입자가 바로 생겨 문제가 없지만 다가구주택이나 원룸의 경우, 특히 반지하층 같은 경우 세가 잘 나가기 않는데다가 시간이 상당히 많이 걸리는 경우가 허다하므로 임대차 종료 시 임차권명령등기명령제도 보다 현실적인 방안이 필요하다. 즉, 임대인에게 만기시점에 공제제도나 즉시 대출 등 구체적이고 근본적인 구제제도가 도입되어야 할 것이다.

The protection of tenants prescribed by the Housing Lease Protection Act is also very important in terms of the minimum protection of rights based on the basic rights of the Constitution, which is the housing stability of the people. The sharp rise in real estate prices is causing serious problems with income polarization and imbalance among households. Therefore, the issue of housing poverty for newlyweds and young people has emerged as a problem for our society to consider ahead of time. The majority of newlyweds and young people, except for a very small number, usually rent houses. The Housing Lease Protection Act provides for a number of systems related to counterpower, collection of deposits, registration orders, lease term, renewal of contracts, right to claim demurrage, and protection of certain amounts of deposits. At the end of the lease, the renewed tenant may exercise his/her right to renew the contract only once only if the lessee refuses to renew or fails to change the terms of the contract six months before the end of the lease period. In such cases, the duration of the renewed lease shall be deemed two years. In other words, there is no provision for a right to seek contract renewal that allows tenants to actively request renewal of the contract by recognising only implicit renewal . Therefore, at the end of the two-year lease period, the lease relationship ends in principle, forcing the lessee to accept the rent increase unilaterally determined by the lessee and renew the contract or choose to move. In most cases, renters do not renew their contracts to accommodate new tenants at the market price because there is a limit to the legal amount that cannot be raised more than one-twentieth of the deposit even if the tenant tries to raise the lease deposit. As a way to this end, the protection of renters and tenants should be made together by calculating standard rent for each region, setting the upper and lower limits of lease deposits, and allowing them to raise lease deposits within the limit. In addition, it is a matter of collecting lease deposits at lease expiration. The current housing situation in Korea is scattered with unregistered and unlicensed houses for various reasons. However, housing subject to the tenancy registration order is limited to registered housing . In particular, it is impossible to register lease rights in unauthorized houses, which can be regarded as mostly inhabited by ordinary people. Looking at the characteristics of housing leases, most of them are that after the deposit is received, the renter does not save the deposit received from the tenant in the bank, but is pushing for a new project using it as the basis. In other words, the landlord has secured a new deposit through re-lease and is returning the deposit to the existing tenant. Because most renters are using deposits from tenants as new housing or housing purchases. As a result, if there is no new tenant, the lease deposit cannot be returned even if the lease ends. This will result in an imbalance in the supply and demand of housing needed, which in turn will contribute to the increase in deposit. Preferred items such as apartments are fast to rotate, so there is no problem with tenants immediately at maturity, but multi-family homes and studio apartments, especially semi-basement, often do not rent well and often take a lot of time. In other words, specific and fundamental relief systems, such as deductions and immediate loans, should be introduced to landlords at maturity.