대도시 아파트매매가격 변동성의 전이효과

상승기와 하락기를 중심으로

본 연구의 목적은 대도시의 아파트매매가격지수를 이용하여 대도시의 변동성 전이효과를 살펴보는데 있다. BenSaïda(2019)가 제안한 상승기와 하락기의 변동성을 분리하여 분석함으로써 부동산시장의 변동성 전이효과의 동적(dynamics) 관계에 대한 정보를 제공하고자 한다. 이를 위해 표본기간(1986년 1월~2020년 10월) 동안 국민은행에서 제공하는 대도시의 아파트매매가격지수를 활용하였다. 본 연구는 비대칭성 검정 결과에 따라 각 대도시의 변동성 모형을 차별하여 반영하였다. 왜냐하면 기존의 GARCH 모형은 정보의 비대칭적인 속성을 반영하지 못하는 한계점이 있기 때문이다. 분석결과, 전체 변동성 전이효과에서는 대구가 다른 대도시의 변동성에 적극적으로 기여하는 것으로 나타난 반면, 인천은 다른 대도시들로부터 영향을 많이 받는 것으로 나타났다. 상승기의 변동성 전이효과는 전체 시장의 총 전이효과와 비슷하게 나타났다. 그러나 하락기의 전이효과는 상승기보다 더 크며, 이는 하락기의 변동성 전이효과가 시장에 더 큰 영향을 미치는 것을 의미한다. 순(net) 전이효과는 상승기와 하락기에서 대도시별 영향이 다르게 나타났는데 특히, 상승기의 서울과 인천은 다른 대도시로 변동성을 전이하는 것으로 나타났다. 또한, 2010년대 중반 이후, 하락기의 변동성보다 상승기의 변동성이 아파트매매가격에 더 강하게 전이되는 것으로 나타났다. 본 연구의 결과는 대도시의 아파트매매가격 변동성 전이효과에 대한 정보를 제공함으로써 정책입안자들로 하여금 정책수립에 기여할 것이며 부동산시장 참여자들에게는 아파트매매 시기 결정 등 의사결정기준(decision making criteria)이 될 수 있을 것으로 기대한다.

The purpose of this paper is to examine an asymmetric volatility spillover across metropolitan area in Korea. To accomplish our purpose, in the first step we estimate volatilities of each metropolitan area by reflecting the results of the sign-bias test. In the second step, we divide total volatility of each metropolitan area into volatility into two volatilities (namely, volatility in up-market and volatility in down-market) to provide information about the dynamic relationship in the Korean real estate market. Finally, we separately analyze between volatilities in up-market and down-market by utilizing the up-market and down-market volatility spillover indices as in BenSaïda(2019). We found asymmetric connectedness of apartment housing prices across metropolitan area. The estimation results show that the up-market spillover is greater than the down-market spillover, which means that the down-market spillover has a greater impact on the Korean real estate market. More precisely, we found in the net volatility spillover that Seoul and Incheon transmit more up-market volatility than down-market volatility. In addition, since the mid-2010s, down-market spillover index has been more strongly transferred to the apartment housing price than the volatility of the down-market. We believe that knowledge of the volatility spillover will help policymakers assess the risk to the real estate market. It could be also expected that investor will be able to help with the investment decision making.