조기경보신호(EWS)를 이용한 해외 부동산 투자 리스크 분석

Overseas Real Estate Investment Risk Assessment applying Early Warning Signals Approach - In the case of U.S. Real Estate Investment

2008년 금융위기 이후 안정적 수익율 확보 및 투자포트폴리오 다변화를 위해 국내 투자자들은 미국 등 해외 부동산 매입을 점차 확대하였다. 그러나, 국내 부동산 투자와 달리 해외투자는 정보 획득 어려움 등으로 투자 리스크를 진단하기 쉽지 않으며, 투자 후 사후관리가 어려워 투자 실패 시 막대한 피해가 발생할 수 있다. 수익율스프레드(자본환원화율-10년물 국채 금리)는 투자 시 고려되는 주요 인자이다. 본고는 이를 자연과학계열에서 주로 사용 중인 조기경보시스템(EWS) 방법론의 입력데이터로 사용하여 현재 시점의 4대 도시(뉴욕, 샌프란시스코, 댈러스, 시카고) 부동산 시장 현황을 분석하였다. 과거 위기 발생시점과 현재 부동산 동향을 활용하여 결과값의 정합성을 검증하였으며, 정보 비대칭성을 완화시켜줄 수 있는 도구로 확인되었다. 본 연구가 해외 부동산 투자 리스크 진단 관련 논의를 활발하게 이끄는 매개체가 되길 기대한다.

Korean investors have gradually increased their procurement of overseas real estate asset specifically in the U.S. in order to secure stable profitability and diversify investment portfolio since the 2008 financial crisis. However, unlike domestic real estate investment, overseas investment is not easy to diagnose investment risks due to information asymmetry, and the failure may lead to economic catastrophe due to limited control to the holding. The yield spread (capital reduction rate-10-year Treasury bond rate) is a key factor in investing. This paper analyzed the present state of real estate market in four major cities (New York, San Francisco, Dallas, and Chicago) by using the EWS methodology. The consistency of the methodology is verified by comparing the locations between crisis and warning. The high reliability confirmed that it can mitigate the issue of information asymmetry. It is hoped that this study plays a role like catalyst for active discussions on the diagnosis of overseas real estate investment risk.