부동산실명법 실효성 제고에 관한 연구

Study on the improving practical application of the Act on the Registration of Real Estate Under Actual Titleholders’ Name: Wtih main focus on preventing abusive beneficiaries of title holding trusts from receiving economic benefits

부동산실명법의 시행에도 불구하고 투기와 탈세에 활용되어 온 부동산명의신탁이 근절되지 않고 있는 이유는 명의신탁자에게 부동산 소유권이나 부동산 매매대금 등 명의신탁관계에 제공된 이익의 귀속을 막지 않고 있기 때문이다. 반사회적행위인 명의신탁 근절이라는 부동산실명법의 입법목적을 달성하기 위해 명의신탁자에게 이익의 귀속을 막는 방안을 중심으로 명의신탁 관계를 검토하였다. 구체적으로 부동산실명법이 규율하는 모든 유형의 명의신탁관계에서 명의신탁자의 이익 귀속이 문제된다는 점을 살펴보았고, 특히 중간생략형 명의신탁에서 매도인과 명의신탁자 간의 매매계약의 효력에 대해 별도로 검토하였다. 명의신탁자의 부당이득반환청구를 막을 수 있을지에 관하여 불법원인급여제도를 중심으로 학설과 판례의 태도를 소개하고 불법원인급여를 긍정하는 것이 타당하다는 점을 살펴본 후, 명의신탁을 근절하여 부동산실명법의 입법취지를 달성하기 위해서는 명의신탁자에게 이익의 귀속을 막는 것이 가장 효과적인 방안 중 하나임을 확인하였다.

The use of title holding trusts or nominee trusts for speculative real estate investment and tax evading purposes is still very common despite the enactment of the Act on the Registration of Real Estate Under Actual Titleholder’s Nmae (hereinafter the “Name Act”). This is mainly because the beneficiaries of such trusts are still enjoying the economic benefit from these truts. This paper argues that by preventing the malicious beneficiaries from receiving the economic benefits from the trust the purpose of the Name Act can be achieved. Under the current regulatory regime, all forms of title holding trusts or nominee trusts recognized under the Name Act still allows beneficiaires to keep economic benefit regardless of any ill intent or purposes. Further, the validity of a transfer agreement between a seller and a beneficiary in transaction which involves no existing trust relation was reviewed separately. For the question of whether the Civil Act’s provision (Article 764) prohibiting receipt of economic benefit from illegal cause, this paper introduces the relevant legal theories and court precedents and makes conclusion that the Civil Act’s provision can serve as one of the most effective means to prevent abusive and tax evading beneficiaries from receiving economic benefit from their title holding trusts and thus achieve the purpose of the Name Act.