대중교통 통합연계 서비스가 토지가격에 미치는 영향

Effects of Intermodalism of Public Transit on Land Prices : Case of Metro and Bus Transit in Seoul, Korea

세계 주요도시가 교통정체, 에너지 소비, 환경오염, 기후변화 등 다양한 문제에 직면하면서 대중교통이 중요한 대안으로 주목받고 있다. 특히, 대중교통의 통합연계 서비스(intermodalism)는 대중교통 서비스의 편의성을 높여 이용을 확대하는 효과적인 정책방안이다. 이에 주요 도시는 지하철과 버스를 유기적으로 연계하는 대중교통 통합연계 서비스 확대를 추진하고 있으며 인근 부동산 가격에도 큰 영향을 주고 있다. 이 연구는 서울시 지하철과 버스의 통합 연계 서비스를 측정하고 그 효과를 다층회귀모형을 통해 주거용과 비주거용 토지 가격을 통해 분석하고자 한다. 실증 분석 결과를 보면, 대체로 지하철-버스 통합 연계 서비스는 주거용과 비주거용 토지가격에 긍정적 영향을 주었다. 지하철역에 대한 접근성보다는 약하지만 지하철역 인근의 버스 운행 빈도로 측정한 통합 연계 서비스와 가로망 특성을 모두 고려한 결과 버스운행빈도가 많고, 토지필지에서 지하철역에 도달하는 가로망이 직선에 가깝고, 이동시 경유빈도가 높은 곳일수록 토지 가격이 높음을 확인하였다. 버스 운영방식별로 비교해 보면, 지하철과 버스중앙차로의 연계 서비스에 대한 접근성은 비주거용 토지가격에만 긍정적인 영향을 주었고, 지하철과 연계한 일반버스와 버스 전체 서비스에 대한 접근성은 주거용과 비주거용 토지가격을 높였다. 전체적으로 지하철-버스 연계 서비스에 대한 접근성은 주거용 토지가격보다는 비주거용 토지가격에 더 크게 긍정적인 영향을 준 것으로 밝혀졌다. 이 연구의 결과는 앞으로 대중교통 통합연계 서비스의 확충이 인근지역 부동산 시장에 미치는 영향을 설명하고 예측하는 데 활용될 수 있다. 또한, 관련 정책의 마련과 정책의 영향을 평가하는 데 기초자료가 될 것이다.

As major cities worldwide face urban issues, such as traffic congestion, energy consumption, environmental pollution, and climate change, public transportation has been considered an important alternative. In particular, intermodalism of public transport is an effective policy measure to increase the use of public transport services. This study measures the integrated services of subway and buses in Seoul and analyzes their effects on residential and nonresidential land prices. Our models confirmed that metro and bus intermodalism generate positive effects on land prices although it was weaker than those of access to metro stations. Further, the models revealed that the land along straight streets within 1-km radius of metro station with more bus frequency and with more detour spots had gained more price premium. Overall, access to intermodalism of metro and bus is found to exert a greater positive effect on nonresidential than residential land prices. The results can aid in explaining and predicting the effects of intermodalism creation and expansion of public transportation services on the real estate market.