주택시장에 영향을 미치는 초·중학교 교육환경 요인에 관한 연구

성남시 분당구를 중심으로

본 연구는 초·중학교 교육환경이 주택시장에 미치는 영향을 분석하여 학군이주의 수요에 따른 주택 매매 및 전월세 시장의 가격 변화를 파악하고자 하였다. 이를 위해 분당지역을 판교 신도시를 포함한 분당구 전체와 기존 분당 지역으로 구분하여, 단위면적당 환산 매매가 및 전월세가의 종속변수와 교육환경 및 물리적·입지적 변수의 총 15개의 독립변수를 사용하는 헤도닉가격모형으로 분석하였다. 분석 결과, 물리적·입지적 변수인 ‘경과연수’와 ‘판교업무지구 거리’를 통해 기존 분당 대비 전체 분당 모델에서 판교아파트의 비교적 ‘짧은 연식’과 판교 업무지구 ‘직주근접성’의 가격 영향력을 확인하였다. 또한 ‘계단식 구조여부’와 ‘주차가능대수’를 통해 전월세 수요는 미래가치 보다 현재 거주의 가치를 반영하고 있으며 그 크기는 오래된 아파트가 많은 기존 분당에서 더 높게 나타나고 있음을 간접적으로 확인하였다. 그리고 본 연구의 핵심인 ‘초등학교 관련 변수’와 ‘중학교 관련 변수’에 대한 매매가와 전월세가의 비교 분석을 통해 학군 이주는 가구의 자금 여력과 학군 수요의 장단기 여부에 따라 달라질 수 있음을 확인하였다. 본 연구는 학군이주 수요에 핵심이 되는 초·중학교 관련 변수가 아파트 가격에 미치는 영향이 매매가와 전월세가에 차이가 존재함을 실증적으로 확인하였다는 점에서 연구의 의의를 찾을 수 있다.

This study analyzes the impact of the educational environment of elementary and middle schools on the house sale price and “jeonse”/monthly rent prices. We divided the Bundang area into the entire Bundang-gu, including Pangyo New Town, and the old district in Bundang. Moreover, we analyze the two subjects using hedonic price model. In terms of the educational environment, the apartment model on the old Budang-gu, except for Pangyo New Town, shows more significant results. Analysis results reveal that the value of existing apartments is reflected by (i) the price influence of Pangyo apartments relatively short model year and (ii) Pangyo business district s close-to-work influence through physical and location variables “ Year” and “Distance from Pangyo Business District.” In addition, a comparative analysis of the elementary- and middle-school-related variables in this study confirms that transfer to the school district could depend on the household’s funding capacity and whether the demand for the school district is short term. The significance of this study is that it empirically confirms the impact of elementary- and middle-school-related variables, which are key to the demand for housing, on apartment prices between the sale price and the rent price.