분위회귀분석을 이용한 부산시 공동주택 공시가격의 수직적 공평성에 관한 연구

A Study on the Vertical Equity of the Assessed Value of Multi-family Housing Using Quantile Regression Analysis

본 연구에서는 공동주택 공시가격의 수직적 형평성에 관한 선행연구를 살펴보고, 2020년 부산광역시 공동주택 공시가격의 수직적 공평성에 대해 분석하였다. 전통적인 회귀분석(OLS)과 달리 분위회귀분석을 통한 검증방법은 오차항의 이분산성이 존재하는 경우에도 활용할 수 있고 조건부 분포 전체를 고려하기에 정확한 계수값을 추정할 수 있고 분위별 검증결과까지 세밀하게 추정할 수 있는 장점을 가지고 있다. 분위회귀분석을 통한 공동주택 공시가격의 수직적 공평성 검증결과는 다음과 같다. 첫째, Clapp 모형을 기준으로 하면, 분위회귀분석에서는 전반적으로 누진적인 수직적 불공평성이 존재하는 것으로 나타났다. 따라서 실거래가가 낮은 공동주택보다 실거래가가 높은 공동주택의 공시가격을 상대적으로 덜 상향조정하는 방안을 모색할 필요가 있다. 둘째, 분위별로는 분위가 커짐에 따라 역진적 불공평성에서 누진적 불공평성, 다시 역진적 불공평성으로의 전환이 있음을 나타남을 알 수 있었다. 또한 이러한 전환의 양태는 구·군별로 차이가 있음을 알 수 있었다. 따라서 공동주택 실거래가의 분위 및 지역에 따라 공동주택 공시가격의 수직적 불공평성의 방향과 정도를 정확히 파악하고 공동주택 공시가격의 현실화율을 제고하는 방안을 도모해야 할 것이다.

This study analyses the vertical equity of the assessed value of multi-family housing through quantile regression, not ordinary least squares(OLS). The verification through quantile regression analysis can be utilized even when the heterogeneity of error terms exists, and has the advantage of estimating the exact coefficient value to take into account the entire conditional distribution, and even detailed estimation of each quantiles. The results of verification of the vertical equity of the assessed value of multi-family housing through quantile regression analysis are as follows. First, based on the Clapp model, quantile regression has shown that there is overall progressive vertical inequity. Therefore, it is necessary to seek to raise the assessed value of multi-family housing with high slaes price relatively less. Second, the shift from regressive vertical inequity to progressive inequity and back to regressive inequity appeared as the quantile grew. Therefore, it should first analyze the direction and degree of vertical inequity of the assessed value of multi-family housing according to the quantile and region, and the realization rate of the assessed value of apartment houses should be improved.