수도권(도심) 공급확대를 위한 제도개선방안

System improvement plan to expand supply in the metropolitan area (city center): Focusing on measures(Feb 4, 2021) to expand supply in metropolitan areas

2021년 발표된 2.4. 공급대책 중 도심의 주택공급확대와 관련이 있는 공공 직접주도 정비사업의 개요를 살펴보고 이에 대한 분석과 평가를 통해 긍정적인 점과 한계 및 개선점을 도출하였다. 긍정적인 점으로는 주택을 동질적인 재화로 다루지 않고 입지와 질이 서로 다른 비동질적인 재화라는 점을 고려한 공급정책이라는 점에서 대책의 기본방향은 옳다는 점, 또 친환경적이고 지속가능한 압축도시(compact city)의 개념에 적합한 정책이라는 점, 기존의 토지소유자와 세입자들 중 정비사업에 찬성할 수 없는 사람들을 위한 개선된 지원 안이 존재한다는 점, 그리고 구도심의 쇠락과 도심공동화를 방지하기 위한 정책이라는 점, 주택부지의 부증성에 대한 불안으로 인한 Panic buying을 해소하기 위한 노력이라는 점을 도출하였다. 한계 및 개선점으로는 용적률증가라는 양에만 신경 쓴 나머지 건물층수제한 규제완화를 통한 질적고려가 미흡하다는 점을 지적하였다. 또 기본적으로 도심 정비사업(재개발 및 재건축)은 기존토지소유자 및 조합원들이 공공 직접주도의 정비사업을 2/3 이상이 선택해야 실현되는 데 조합이 해산되고 정비사업과정에서 조합원이 가지는 이익을 제대로 보장해주는 것에 대한 구체적인 확인과 설득작업의 어려움을 지적하였다. 이 과정에서 인공지능의 활용에 대해서도 언급하였다. 다음으로 현실적으로 조합집행부가 가지는 기득권을 포기 할 수 있는 이유도 나열하였다. 또 투기방지를 위해 2.4 대책 이후에 부동산을 매수한 매수자에 대해서 아파트 상가 우선공급권을 주지않고 현금청산을 하는 것에 대한 부작용에 대한 우려를 언급하였다. 마지막으로 주택가격상승을 야기한 근본적 원인인 금리 및 통화정책의 제도적 개선사항을 도출하였다.

Among the supply measures, the outline of the public direct-led maintenance project released in Feb 4, 2021 related to the expansion of housing supply in the city were reviewed, and positive points, limitations, and points for improvement were derived through analysis and evaluation. On a positive note, the basic direction of the measures is correct in that it is a supply policy that takes into account the fact that housing is not treated as a homogeneous product, but is a non-homogeneous product with different location and quality. The point is that it is a policy suitable for the concept of a city), that there is an improved support plan for those who cannot agree with the redevelopment project among the existing landowners and tenants, and that it is a policy to prevent the decline of the old downtown and urbanization However, it was derived that it is an effort to resolve panic buying caused by anxiety about the negligence of housing sites. As a limitation and improvement point, it was pointed out that the qualitative consideration through the deregulation of the building height restriction was insufficient as only the amount of floor area ratio increase was paid attention to. Also, basically, the downtown redevelopment project (redevelopment and reconstruction) is realized only when existing landowners and members choose public-led projects over 2/3 of the existing methods. He pointed out the difficulty of concrete confirmation and persuasion work on what is properly guaranteed. In this process, the use of artificial intelligence was also mentioned. Next, realistically, the reasons for giving up the vested interests of the union executive are also listed. Also, to prevent speculation, concerns about the side effects of liquidation in cash without giving preferential supply rights to apartment complexes to buyers who purchased real estate after measures 2.4 were mentioned. Finally, institutional improvements in interest rates and monetary policy, which are the root causes of the rise in housing prices, were derived.