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학술저널

아파트에 대한 부동산 경매의 소고

임대차의 대항력과 전입세대열람을 중심으로

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경매는 부동산에 대한 매각처분절차로 담보권을 가지고 있는 저당권자가 채무의 변제를 받기 위하여 그 부동산을 법원에 의뢰해서 매각하는 법적인 절차이다. 우리나라는 60년대부터 시작된 산업화와 아울러 인구의 도시집중화가 시작되었다. 그로 인해 도시는 점차 비대해지고 주택난이 심해지면서, 70년대 강남개발과 함께 아파트 건설 붐이 일기 시작하여 아파트라는 주거형태의 변화로 이어졌다. 이렇게 인구의 도시 집중은 주택의 부족으로 이어져 주택의 가격을 높였으며, 높은 주택가격으로 인하여 주택 구입자들은 자기자본에 더해 담보대출을 받아 구입하거나, 전∙월세를 주는 갭투자 방식으로 주택 구입을 하고 있으며, 서민들은 주택 구입의 여력이 없어 전∙월세의 방법으로 남의 집을 빌려 살 수밖에 없었다. 이에 따른 임차주택의 보증금은 민법상 채권적 성질로, 물권인 저당권보다 열세인 지위에 있어, 임차주택이 매매나 경매로 소유주가 바뀌면 임차인인 서민에게는 전 재산이라 할 수 있는 보증금을 떼이는 등 서민의 삶에 큰 위협이 되고, 사회불안의 요인으로 등장하였다. 이에 서민 주거생활의 안정을 목적으로 「주택임대차보호법」이 제정되어 오늘에 이르고 있다. 이렇게 법으로 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 힘을 갖는 임대차대항력은 개인정보 보호라는 제약 때문에 불완전한 주민등록을 공시방법으로 삼는데, 경매에 참여하고자 하는 매수희망자로서는 대항력 있는 임차인의 유무를 직접 파악하지 못하고 법원에서 제공하는 물건정보에 의존하여 경매에 참여하고 있으나, 불완전한 정보로 인해 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생해서, 경매 참가 보증금을 포기하면서까지 매수를 포기하는 일이 자주 발생하고 있는 실정이다. 이에 매수희망자 입장에서 임차인의 대항력과 그 요건을 살펴보고, 특히 대항력의 요건 중 공시방법의 기능을 주로 하는 전입세대의 진성(眞成) 여부를 파악하는데 따른 문제점과 개선방법을 모색해 보고자 한다.

An auction is a legal process in which a mortgage holder with a collateral rights requests the court to sell the property in order to be reimbursed for the debt. In Korea, as industrialization and population concentration began in the 1960s, cities became bigger and housing shortages became worse. Thus, the boom in apartment construction, which began with the development of Gangnam in the 1970s, led to a change in the type of housing. Population concentration into the city has led to a lack of housing, raising the price of housing. Due to high house prices, people are buying homes primarily on mortgage in addition to equity or on a so-called gap investment basis, where they receive monthly rent or lease tenants. Because normal people did not have the ability to buy houses, they had to live in other people s houses on lease or monthly rent. The security deposit of a rented house is a bond property under civil law and is inferior to the mortgage. Therefore, if the owner of the rented house is changed through sale or auction, the tenant loses the deposit, which has become a major threat to the lives of normal people. As a result, the Housing Lease Protection Act was enacted to stabilize the residential life of normal people. Tenants use incomplete resident registration as a method of disclosure due to the restriction of privacy, which has the power to counter a third party without registration. For this reason, prospective buyers who wish to participate in the auction only rely on court-provided information without directly identifying the presence of a countervailing tenant. However, incomplete information often causes unexpected burdens on successful bidders. Even they often give up buying although they lose their deposit to participate in the auction. In this study, the opposing power of tenants and their requirements are examined from the perspective of prospective buyers. In particular, this study investigates problems arising in the process of identifying the authenticity of tenants who have disclosed resident registration, which is a requirement for opposing power, and how to improve them.

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 경매(임의경매)의 의의와 임대차의 대항력

Ⅲ. 주택임대차보호법의 적용범위

Ⅳ. 공정한 경매를 위한 물건정보공개

Ⅴ. 전입세대열람의 문제점과 개선방향

Ⅵ. 결론

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