임대차보증금반환채권 질권자의 법적 지위

The status of the secured creditor of the security deposit pledge - case commentary : Supreme Court Decision 2020Da223781 decided July 9, 2020

대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결은, 금전소비대차의 대주이자 차주의 임대차보증금반환채권의 근질권자인 원고가 차주인 임차인(피고)과 임대인(한국토지주택공사) 사이의 임대차계약이 갱신되지 않은 채 임대차기간 만료로 종료되었다고 주장하면서 임대인을 대위하여 피고를 상대로 임대차목적물의 인도를 구한 사안에서, 임대인이 임차인에 대하여 갱신 거절의 의사표시가 있었다고 볼 수 없으므로 임대차는 존속 중이고, 이는 원고에 대해서도 마찬가지로서 근질권설정계약의 별도 약정이나 민법 제352조를 들어 임대차가 갱신되지 않았다고 볼 수 없다고 판단하였다. 대상판결에서 대법원이 임대차계약의 갱신에 따른 임대차 존속을 전제로 원고의 목적물 인도청구를 기각한 것은 타당하지만, 몇몇 논점에 관하여 이론적으로 충분히 검토되지 않았거나 설시가 이루어지지 않은 것으로 보인다. 이러한 논점에 관하여 검토한 결과, 대법원이 임대차의 갱신에 대하여 민법 제352조의 제한을 받지 않은 것으로 판단한 것에 관하여는 묵시적 갱신의 효력을 상대적 무효라고 해석하고, 묵시적 갱신으로 인하여 임대차보증금반환채권의 이행기가 도래하지 않게 된 것은 법률규정에 따른 묵시적 갱신의 법률효과로 보아 제352조의 제한을 받지 않는 것으로 해석하였다. 그리고 원고가 임대인을 대위하여 피고를 상대로 임대차목적물의 반환을 구한 것은 입질채권인 임대차보증금반환채권을 직접 청구하는 행위로 해석하였으나, 이와 같이 보더라도 원고의 채권자대위권 행사 가능 여부에 관하여는 근질권자인 원고는 입질채권의 귀속주체가 아니므로 임대차보증금반환채권 양도의 경우 양수인이 목적물반환청구를 대위행사할 수 있다고 한 판례의 법리가 적용될 수 없다고 하는 결론에 이른다. 이 점에서 개정 ｢주택임대차보호법｣상 임차인의 계약갱신요구권이 도입된 상황을 고려하여 임대차보증금반환채권이 담보목적으로 양도되거나 질권이 설정되는 경우를 대비하는 제도 정비가 필요하다.

In a case where the plaintiff, who is the lender of the security deposit loan and the secured creditor of the security deposit pledge, asserts that the rental contract between the tenant (defendant), who is the borrower, and the landlord, the Korea Land and Housing Corporation, has expired without being renewed, while seeking delivery of an apartment from the defendant on behalf of the landlord, the Supreme Court Decision 2020Da223781, July 9, 2020 held that it cannot be considered that there has been a refusal of the landlord to renew the contract in light of various circumstances, such as the fact that the landlord has never expressed its intention to reject the renewal of the contract to the tenant. The same applies to the plaintiff as well, in that it cannot be considered that the rental contract has not been renewed by stating a clause in the security deposit pledge agreement or Article 352 of the Civil Act. As such, on the premise that the Supreme Court has renewed the contract, it is reasonable to dismiss the plaintiff s claim for delivery of the apartment. However, some of the issues have not been sufficiently examined on the theoretic basis. As a result of examining these issues, regarding the ruling that the renewal of the rental contract was not subject to the restrictions of Article 352 of the Civil Act, the effect of an implied renewal should be constructed as a relative invalidity; the postponed performance period arises from the legal effect of implied renewal in accordance with the provisions of the law, therefore it is not subject to the restrictions of Article 352 of the Civil Act; the plaintiff s claim for delivery of the apartment on behalf of the landlord can be intepreted as an act of directly claiming for the return of the rental deposit; even in this way, as to whether the plaintiff can exercise the subrogation right of the creditor, the plaintiff who has the security pledge, is not qualified to exercise the claim for the return of the rental deposit, as he is not the right holder of the security deposit. In this regard, considering the situation in which the tenant s right to request a contract renewal was introduced in the revised ｢Housing Lease Protection Act｣, it is necessary to revise the system to prepare for the case where the security deposit is transferred for the purpose of collateral or a pledge.