물류창고 경매물건의 부동산가치형성요인에 관한 연구

A Study on the Factors Forming Real Estate Value of Auction Items in Logistics Warehouse: Focused on Gyeonggi Area

본 연구는 물류창고 투자수요 증가에 따른 물류창고 경매물건의 낙찰가 및 감정가에 영향을 미치는 부동산가치형성요인을 검증하는 연구로서 2010년부터 2020년까지 법원경매를 통해 매각이 완결된 경기도지역 소재 물류창고 경매물건을 대상으로 입지적, 물리적, 경매내 적, 경매외적 요인으로 헤도닉가격모형을 통해 실증 분석하였다. 분석 결과, 배후도시거리 등의 광역교통망이 잘 조성된 물류창고는 낙찰가와 감정가에, 접면도로 폭은 넓을수록 낙찰가에 긍정적이었다. 건물층고와 건폐율이 높고, 토지 면적이 넓을 수록 낙찰가와 감정가에, 경매내적 요인에서 유치권이 있는 경우 감정가에, 경매외적 요인 에서 임의방식이 낙찰가, 감정가에 긍정적으로 작용하였다. 시사점을 보면, 참여한 입찰자는 물류창고의 핵심 요소인 운송수단의 접근거리와 화물차량 진출입로 폭이 넓은 접면도로, 증 ·개축 등 확장성과 공간 효율성을 고려하여 토지면적이 넓고, 건폐율이 높은 경매물건을 선택하고, 유치권 등 소멸되지 않는 권리가 포함된 물건일지 라도 법리해석 및 물건의 가치를 공정하게 평가한 후 선택하여야 한다. 마지막으로 경매물건 데이터의 한계로 비교적 소규모의 물류창고 데이터가 채택된 점은 연구의 한계점이며, 서울지역 물류창고는 표본 수의 부족으로 경기지역과 비교가 불가능하였 다. 향후 이러한 문제점을 극복하면 보다 유용한 결과를 얻을 수 있을 것이다.

This study verified the factors of real estate value formation that affect the winning price and appraisal price of logistics warehouse auction items due to increased demand for logistics warehouse investment, and empirically analyzed them through the Hedonic price model. As a result of the analysis, logistics warehouses with well-established wide-area transportation networks such as hinterland city streets were positive for the winning price and appraisal price, and the wider the folding road is, the more positive the winning price was. The higher the building floor height and building-to-land ratio and the larger the land area, the more positive the winning price and appraised price, the more liens were, the more likely the appraised price was, and the non-auction factors were. Participating bidders should select auction items with a large land area and high building and building ratio in consideration of access to transportation, wide access to cargo vehicles, expansion and space efficiency, and fair evaluation of legal interpretation and the value of goods. Finally, the adoption of relatively small logistics warehouse data as a limitation of auction item data is a limitation of the study, and logistics warehouses in Seoul could not be compared with Gyeonggi due to a lack of samples. Overcoming these problems in the future will lead to more useful results.