초기의 재개발사업은 도시계획사업의 하나로 규정되면서 공익성을 가진 공익사업의 하나로 보았으나, 현재의 재개발사업은 공익사업의 성격보다는 민간조합이 시행하는 수익사업의 성격을 띠게 되었으며, 종전자산의 평가도 조합원의 출자자산에 대한 상대적 가치비율이 강조됨에 따라 기존 공익사업에 적용되던 평가기준이나 평가방식 등의 변화가 필요하게 되었고, 종후자산의 평가도 시ㆍ도 조례에 위임하였다가 삭제되어 평가에 혼선을 빚게 되었다. 우리나라 재개발사업의 사업방식은 ‘관리처분계획방식’과 ‘수용방식’이 혼용된 우리나라만의 독자적인 방식으로 발전되었음에도 불구하고 재개발사업의 성격을 법적ㆍ이론적으로 제대로 정립하지 않은 상태에서 관련 종전ㆍ종후자산의 감정평가가 진행되다 보니 감정평가 기준과 방법, 기준시점 등 여러 가지 사안에 대하여 다양한 이론(異論)이 생겨나고 있다. 또한 빠른 사업시행에만 초점을 맞추다 보니 평가가액에 대한 불복절차나 종전ㆍ종후자산의 재평가규정 등 최소한의 권리구제 절차 등이 없이 관련 법률이 규정됨에 따라 제도상 문제점이 지속적으로 지적되고 있다. 따라서 본 연구에서는 우리나라 재개발사업의 성격 규명을 통해 관련 종전ㆍ종후자산 감정평가 제도의 문제점을 파악하여 보다 합리적이고 공정한 감정평가가 될 수 있도록 이에 대한 개선점을 제시하였다.
The early housing redevelopment project was viewed as one of public works projects as it was defined as one of the urban planning project. But current housing redevelopment project takes on a character of the revenue-making business rather than that of public works projects executed by the private-sector association and the appraisal of the pre-project asset has emphasized the proportion of relative values on the assets invested by the association member, changes has been needed in the appraisal criterion and method applied to the existing public service. And the appraisal of the post-project assets was left to the municipal and provincial ordinances, and its abrogation led to confusion in appraisal. The project method of the housing redevelopment project in Korea has developed into its own independent method combining the ‘management disposal method’ with the ‘expropriation method’. The appraisal of related pre-project and post-project assets has been conducted under the situation that the character of the housing redevelopment project has not properly been established in a legal and theoretical sense, which has led to diverse divergent opinions about several matters such as the appraisal criterion and method, the reference point and so on. And the current project has focused on the rapid execution of the project alone, and its institutional problems has continually been pointed out as relevant laws have been enacted without the minimum procedures for the remedy for violation of private rights such as the procedures for application for objection to the appraised value or the provisions of reappraisal of pre-and post-project assets. Accordingly, this study attempted to grasp the character of the housing redevelopment project. And it grasped problems in the appraisal system and presented the point of their improvement for more reasonable and fair appraisal.
I. 서론
II. 재개발사업 및 감정평가의 이론적 고찰
III. 종전ㆍ종후자산 감정평가제도 비교
IV. 종전ㆍ종후자산 감정평가제도 개선방안
V. 결론
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