미국 집합건물법상 체납관리비의 책임 귀속

Allocation of Liabilities for Delinquent Assessments in the U.S. Condominium Law- Focusing on the Condominium Association Liens -

본 연구는 미국 집합건물법상 관리단의 우선특권을 통해 체납관리비의 책임이 어떻게 분배되는지를 검토한 것이다. 미국 집합건물법에서는 원칙적으로 전(前)구분소유자가 체납한 관리비채무가 특별승계인에게 당연히 이전되는 것은 아니며, 다만 관리비 징수의 실효성을 확보하기 위해 해당 구분소유권에 대한 관리단의 우선특권을 인정하여, 이를 통해 그 구분소유권의 특별승계인으로 하여금 체납관리비에 대한 물적책임을 지도록 한다. 그러나 구분소유권이 자발적 거래를 통해 양도되는 경우와 달리, 구분소유권이 담보권 실행으로 경락인에게 매각된 경우에는 관리단이 법정 상한액만큼의 최우선변제권을 행사할 수 있도록 함으로써 결과적으로 해당 구분소유권의 선순위담보권자에게 체납관리비의 책임을 귀속시키고 있다. 이렇듯 관리비를 체납한 구분소유자 외의 자들에게 그 책임을 분배하는 것은 궁극적으로 집합건물 고유의 특성에서 기인한다. 즉, 관리비의 실효적 확보는 집합건물의 관리 및 유지에 필수조건이고 더 나아가 공동의 이익을 실현하는 데에 기초가 되기 때문이다. 그리고 이러한 목적가치에 따른 체납관리비의 책임배분은 바로 관리단의 우선특권 또는 최우선변제권에 의해 구체적으로 실현되고 작동된다.

This paper looks at how to allocate liabilities for delinquent assessments through an analysis of the condominium association liens. Under the U.S. condominium laws, basically purchaser shall not be liable to pay assessments unpaid by unit owner. However, it has been established that the condominium associations can foreclose on the lien when a unit owner defaluts on its obligation to pay assessments. That is, to ensure prompt and efficient enforcement of the association’s lien for unpaid assessments, such liens should enjoy statutory priority over most other liens. The obligation to pay assessments constitutes a covenant running with the land, enforceable against successor purchaser of each unit, but it does not mean that the debt transfers to the successor purchaser. Rather, it is as a result of the condominium assocaiton’s lien. In a voluntary sale, it requires the seller(unit owner) to satisfy the condominium association’s lien out of the sales proceeds, or the lien survives against the unit. Thus, either the allocation of liabilities for defaulted assessments or the priority of the condominium association’s lien does not give rise to an important issuses. In the case of a foreclosure sale, however, the party that forecloses on the unit applies the proceeds from the sale in order of prioirty(the traditional rule, “first in time, first in right”). In this case, most states provide the six-month limited priority for association liens. This is designed to seek an equitable balance between the need to enforce collection of unpaid assessments and the need to protect the priority of the security interests of first mortgage.