집합건물 구분소유권과 대지사용권의 처분일체성에 관한 검토

A Study on the Uniformity of Disposition of Land Use and Classification Ownership of Aggregate Buildings

우리 법제는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 소유권체계를 취한다. ｢집합건물법｣은 이에 대한 중대한 예외를 인정한다. 즉 일반적으로 토지와 건물은 독립된 물건이므로 분리처분이 가능하고 소유자가 달라질 수 있다. 건물은 그 대지를 사용할 수 있는 권리가 없으면, 원칙적으로 철거될 수 있는 운명을 맞이한다. 이에 전유부분과 대지사용권이 분리되는 현상을 제도적으로 방지하기 위해서, ｢집합건물법｣ 제20조 제1항은 집합건물과 관련해서 건물의 전유부분과 대지의 이용권을 분리처분하지 못하게 함으로써, 원칙적으로 구분소유관계가 성립하면 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 법률적으로 금지하고 있다. 이것은 집합건물과 같은 공동주택에 있어서는 단독주택과 달리 건물의 존속을 특별히 보호하는 측면에서 입법된 것이다. 그러나 동규정의 의미에 관해서 명확한 해석기준이 존재하지 않아서 실무계와 학계에서는 이에 대한 설명이 없다. 집합건물의 신축에 있어서 구분소유관계가 언제 성립하는가와 관련해서 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지처분의 효력 및 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의의 제3자’의 의미도 문제된다. 본고의 작성목적은 집합건물 전유부분의 권리관계의 변동과 대지지분의 일체성이 일반 토지와 건물의 권리변동과 어떠한 차이점이 있으며, 집합건물의 분리처분금지의 법제사적·입법론적 타당성을 밝히는 것에 있다.

Our legislation takes ownership systems that treat land and buildings as separate real estate, and it is the collective building law that recognizes a significant exception to this. In other words, since buildings and land are independent objects, they can be separated and their owners can be different, so buildings are destined to be demolished in principle if they do not have the right to use the land. In order to systematically prevent the separation of the whole oil part and the right to use land from the whole oil part in the Collective Building Act, Article 20 (1) of the Collective Building Act prohibits the separation of the whole oil part and the right to use the land in relation to the aggregate building, and, in principle, the separation of the whole oil part and the land use rights is prohibited if a separate ownership relationship is established. Unlike detached houses, this was legislated to protect the existence of buildings in multi-family housing such as a collective building. However, there is no clear interpretation standard for the meaning of the regulation, so there is no explanation in the working and academic circles. Regarding when the classification ownership relationship is established in the construction of a new building, the effect of disposal of the entire area and the meaning of the good third party that cannot be opposed by the prohibition of separation of land and land use rights is also problematic. The purpose of the preparation of the main building is to clarify the legal history and legislative validity of the prohibition of separation of the collective building, and the change in the rights of the general land and buildings is any difference between the change in the rights of the general land and the building.