집행관의 부동산 현황조사에 관한 주의의무 고찰

A Study on the Attitude of the Executive to Survey the Actual Conditions of Real Estate

부동산 현황조사에서 임대차관계와 점유관계가 조사되지 않는 경우 집행관은 강제적으로 파악할 권한이 없으므로 “폐문부재” 또는 “미상” 으로 기록하는 경우가 생긴다. 점유관계가 파악되지 않으면, 유치권자는 매수인에게 대항할 수 없고, 매수희망자는 예측하지 못한 손해를 부담할 수 있다. 본 논문에서는 부동산 현황조사에서 임대차관계와 점유관계가 불명료하거나 불완전한 부분을 제거하는 집행관의 현황조사가 필요하다는 인식을 하고, 집행관의 현황조사에 관한 주의의무를 대법원 판례의 사례를 검토한 후 개선방안을 제시하였다. 첫째, 폐문부재로 현황조사를 하지 못한 경우 2차 현황조사를 실시하여야 한다. 둘째, 점유관계에 관한 정보를 집행관이 사실조회신청 등의 방법으로 직접 수집할 수 있도록 직무범위를 확대하여야 한다. 셋째, 매각대상 주택과 상가건물의 소유자에게 임대차관계와 점유관계를 신고하게 하여야 한다. 마지막으로 주택임대차관계에 관한 집행관의 확인은 법원 인터넷등기소에서 발급받은 확정일자 있는 주택임대차계약증서로 대체하여야 한다. 따라서 예규차원의 「부동산 경매·입찰절차에서 현황조사 시 유의사항(재민97-8)」은 이 경우를 반영하기 위한 개정이 필요하다. 그렇게 함으로써, 일관성 있는 집행관의 현황조사업무의 기준이 정해지고 임대차관계와 점유관계에 관한 분쟁이 해소된다.

In the event that a survey on the status of a property does not investigate the relationship between lease and occupancy, the Executor may not be required to identify it, and hence may record it as waste or unknown. If the occupancy relationship is not identified, the tenderer cannot stand up to the buyer, and the prospective buyer may incur unexpected losses. In this paper, the survey on the status of real estate, which removes the unclear or incomplete portion of the lease relationship and occupancy relationship, is recognized as necessary, and the duty of caution regarding the investigation of the status of the enforcers is reviewed and the case of the Supreme Court case is reviewed and the improvement measures are presented. First, if the status survey is not conducted due to the absence of closed doors, the second survey shall be conducted. Second, the scope of duties shall be expanded so that the information concerning the occupancy can be collected directly by the Executives by applying for a fact-check. Third, the owners of the housing and commercial buildings subject to sale shall be required to report their lease and occupancy relationships. Finally, the executive s confirmation of the housing rental relationship should be replaced by a housing lease contract certificate issued by the court s Internet registry office. Accordingly, the example-level cautions for current status surveys in the process of auctioning and bidding for real estate requires an amendment to reflect this case. In doing so, the criteria for a consistent executive s current-statement project are set and disputes concerning lease and occupancy are resolved.