임대차 기간 만료 전 해지(解止)에 따른 중개보수 부담에 관한 법적 고찰

A Study on the Cost-Bearing of Lease Real Estate Brokerage Fee because of Contractual Rescission before Expiration of the Term

주거비의 상승으로 전세에서 월세로 전환되거나, 준전세, 준월세 형태로 전환되어 주거비에 대한 임차인의 부담이 크게 증가하고 있다. 임대형태의 구조적 전환기에 있는 현 시점에서 임대차계약이 종료한 이후에 임대인과 임차인간에 법률적 분쟁이 상당부분 발생하는데, 그중 하나가 임대차 계약기간 중 임차인의 개인적 사유로 계약해지가 발생한 경우에 차후 중개보수를 누구에게 부담시킬지에 관한 분쟁이다. 간단한 사례를 살펴보면, 주택을 2년의 기간으로 임차한 乙이 개인적 사정으로 1년 만에 임대차 계약을 해지하고 나가야 하는 상황이다. 임대인과 임차인은 계약의 해지에 합의하였는데, 이사 당일 공인중개사가 임차인 乙에게 중개보수를 요구하였고 임차인乙은 새로운 임대차 계약 당사자는 본인이 아니므로 임대인 甲에게 중개보수를 받으라고 하였다. 이런 경우 중개보수를 누가 부담해야하는지가 문제된다. 해지의 유형 중 묵시적 갱신에 해당하는 경우, 다시 말해 임대차 기간이 자동 연장된 상태에서 임차인이 이사를 하는 경우 중개보수를 부담하지 않아도 된다는 것은 어느 정도 많이 알려져 있다. 그러나 위의 사례와 같이 계약한 기간을 못 채우고 중도에 계약이 해지된 경우, 누가 중개보수를 부담하느냐 라고 묻는다면 당연히 임차인이라고 답하는 사람들이 대부분이다. 이는 실무에서도 어느 정도 관행으로 자리잡은 듯하다. 그럼에도 이사 당일 임차인이 법령해석을 근거로 임대차 계약의 당사자가 아니므로 중개보수를 부담할 수 없다고 하는 경우 어떻게 될 것인가. 이에 대해 아직까지 대법원 판례는 없으나 1997년 하급심 판결과 국토교통부, 법제처의 유권해석, 공인중개사협회 실무가이드 등에서 특약이 없는 이상 임대차 계약의 당사자를 임대인과 새로운 임차인으로 보고 임차인에게 는 중개보수를 청구할 수 없도록 해석하고 있다. 문제는 당사자의 확정되었다고 해서 중개보수의 부담문제가 해결되는 것이 아니라는 것이다. 오히려 당사자의 사정이나 해지에 관한 합의의 내용 등 의사표시의 해석을 둘러싸고 분쟁이 오히려 가중될 수 있다. 본고에서는 임대차 해지의 유형을 정리한 후 기간 만료 전 해지에 따른 중개보수 부담에 관한 사항을 계약법적 관점에서 법리적으로 검토하였다. 아울러 중개보수 부담문제로 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 해결하기 위한 법제개선 방안을 제안하였다.

The purpose of this article reviews the theoretical mechanism on “the cost-bearing of lease real estate brokerage fee because of contractual rescission before expiration of the term”. Therefore, in a real estate transaction, one requires assistance from an expert, that is, a listing activity by a real estate agent to lead transaction to success. The purpose of this thesis study is to contribute the protection of citizens property and secure the developing dealing order through the developing method offering by grasp of the problems on the contraction system between the brokers and reliances. This paper consists of 5 chapters. Chapter 1 is introduction and chapter 2 is about concept of real estate listing contract, including the rescission of legislation and contract. Chapter 3 types of real estate listing contract and chapter 4 will suggest how to settle a dispute about the matter of cost-bearing of lease real estate brokerage fee because of contractual rescission before expiration of the term, the subject of the paper. Chapter 5 will summarize what has been discussed in the paper. Finally, this study hope to help the development of the real estate listing contract in Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act. I think that invigorating mediation system rooted in autonomous dispute resolutions is necessary for the Act to stand under the principle of private autonomy, balancing with public interventions.