집합건물의 하자담보책임

The Warranty Liability of Condominium

민법은 계약관계에서 일방이 하자있는 급부를 제공한 경우 채무불이행책임과 별도로 매도인의 담보책임을 규정하고 있다. 마찬가지로 공동주택에 있어서도 ‘주택법’ 및 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’, ‘공동주택관리법’ 등에서는 수분양자를 보호하기 위한 하자담보책임을 규정하고 있다. 그런데 공동주택의 계약관계는 보통 선분양제도라는 특수한 형태로 체결되는 것이 일반적이다. 또한 하자가 발생한 경우 구조적으로 다른 부분에 영향을 미치고, 신속·간단히 수선할 수 없다는 특수성이 존재한다. 결국 이런 특수성에 말미암아 집합건물의 하자소송은 거주민의 주거생활의 안전에 직결되어 그 책임소재를 정확히 파악하는 것이 중요한 것이다. 본 논문에서는 분양계약의 법적성격과 그에 따른 하자담보책임의 내용에 대해 살펴보았다. 그 과정으로 집합건물법의 부칙의 ‘분양된’의 의미를 파악하였고 또한, 분양계약의 법적성격에 관한 학설과 판례를 검토하였다. 이에 아파트분양계약은 공동주택의 완성을 의뢰하는 계약과 그 완성된 공동주택을 구입하는 두 가지 계약의 결합이라고 해석하여 분양면적이 실제와 차이가 있는 경우에는 매매계약상의 담보책임(제574조)이 적용될 것이고, 목적물에 하자가 발생한 경우에는 하자보수에 관한 도급계약상의 담보책임(민법 제667조) 역시 적용될 수 있다고 하였다. 이후 하자담보책임의 내용으로 하자의 개념, 계약해제권, 하자보수청구권, 손해배상청구권, 하자책임기간을 살펴보았다. 하자담보책임의 규율 내용인 하자의 발생과 존속기간, 권리행사기간, 청구권자와 하자의 범위 등은 국민의 재산권에 직접적인 영향을 주게 됨에도 불구하고 하자책임의 모든 부분을 대통령령으로 포괄적으로 위임하도록 하고 있는 점을 들어 입법적 해결을 통하여 합리적인 범위에서 조정되어야 할 것으로 생각되지만, 법 개정이전 까지는 현재의 공동주택관리법과 집합건물법상의 규정에 의하여 수분양자는 하자보수, 손해배상, 계약해제 등의 권리구제방법을 행사할 수 있는 점을 들어 해당 내용을 요약하였다. 본고는 집합건물에 관한 하자담보책임제도의 올바른 실현을 위해 법제도적 뒷받침을 위한 참고가 되었으면 한다.

In the case of a contractual provision, the Vendor provides liability for the Vendor s liability in the absence of the obligation of non-performance of obligations (Article 570 of the Civil Code). In the case of the housing complex, it is also stipulated in the Law for the Protection of Residential Buildings and Housing Management Law , and Multifamily Housing Management Law . In the case of apartment houses, both of which are commonly used as a special form of apartment house (e.g., model house or public notice pamphlet, etc.), in which the apartment house is not entirely occupied by a fault in the apartment house and the area of the apartment house, and it can not be affected by the defects of the apartment house by a defect of one generation. This article reviews the legal nature of the sale contract and the details of his warranty, and when the building was completed, it was considered that the building was completed, and that the building of the later sale contract was deemed to have been viewed from the perspective of the sale, and that it was reviewed by the legal character of the sale contract. The duration of defect warranty liability, compensation for damages and liability for defect liability, compensation claim and defect liability for defect warranty liability shall be examined comprehensively, and the duration of defect liability, duration, duration, duration of claim, and scope of defect shall be comprehensively delegated to the President s property.