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KCI등재 학술저널

분양권 명의신탁약정을 통한 계약인수 고찰

대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다202932 판결의 검토

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 」제2조 제1호에 정의된 명의신탁약정에 기하여 등기된 경우가 동법에 의해 규율하고자 하는 명의신탁이 될 것이다. 그런데 대상판결 사안에서 최종적으로 등기는 명의신탁자 측의 피고 甲명의로 소유권이전등기가 경료되었을 뿐 명의수탁자 乙명의로 등기가 경료된 적은 없는 바 계약명의신탁을 위한 명의신탁약정이 있었을 뿐이지 계약명의신탁에는 이르지 못하였다. 그러함에도 대상판결은 해당 사안이 “계약명의신탁 관계에서 명의수탁자가 당초 명의신탁약정의 존재를 모르는 분양자와 분양계약을 체결한 경우와 다를 바 없으므로, 분양계약인수약정은 유효하다.”고 판시함으로써 계약명의신탁 법리를 적용한 바 잘못된 판시라고 생각된다. 여하튼 丙과 乙사이의 계약명의신탁을 위한 명의신탁약정 즉 계약명의신탁약정은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 」 제4조 제1항에 따라 무효가 된다. 또한 丙과 乙사이의 명의신탁약정과 분양권매매계약은 하나의 동일한 법적 효과를 추구한다고 볼 수 있어 일체성도 있고 또 양자를 분리할 수 있기 때문에 분할가능성도 있지만 명의신탁약정이 무효라도 분양권매매계약만큼은 유효로 하겠다는 가정적 의사는 없다고 보이므로 원칙대로 민법 제137조 본문이 적용되어 丙과 乙사이의 분양권매매계약 역시 무효가 된다고 해야 할 것이다. 다음으로 丙과 乙사이의 분양권매매계약은 그 실질이 丙과 乙이 매매계약을 체결하여 丙은 戊분양자 조합과의 아파트 분양계약의 당사자로서의 지위를 이전해 주기로 하고 乙은 그 대가로 매매대금을 지급하기로 한 경우에 해당되므로 이러한 매매계약을 원인행위로 하여 그 이행행위로서 丙과 乙사이에 계약인수가 행해지게 되는데 이 경우 원인행위로서 채권행위인 분양권 매매계약이 무효가 되어 그 효력을 상실하게 되는데 그렇다면 이행행위로서 준물권행위인 계약인수 역시 효력을 상실하게 되는 지 여부가 문제된다. 현재 우리의 입법 상황 및 계약관계를 구성하는 주된 구성부분은 채권과 채무라는 점 등을 고려할 때 계약인수는 기본적으로 채권양도 및 채무인수와 분리된 별개의 법률행위 유형이긴 하지만 그렇다고 완전히 분리돼서 채권양도 및 채무인수의 개성을 상실한 유형이 아니라 포괄적인 계약당사자 지위의 이전이라는 계약인수 고유의 목적을 훼손하지 않는 범위 내에서 채권양도 및 채무인수의 개성을 여전히 드러내는 별개의 법률행위 유형으로 파악할 수밖에 없지 않을까 싶다. 그렇다면 원인행위로서 채권행위인 분양권 매매계약이 무효가 되어 그 효력을 상실하게 될 때 이행행위로서 준물권행위인 계약인수 역시 효력을 상실하게 되는 지 여부와 관련해서는 채권양도 및 채무인수의 법리에 의존할 수밖에 없다. 대상판결 사안은 채권양도와 관련해서는 지명채권양도에 해당되고 지명채권양도의 경우 원칙적으로 원인행위와 합체되어 행하여지는 것이 보통이므로 즉 독자성이 부정되므로 원인행위가 실효되는 경우 채권양도도 실효되는 것으로 보는 것이 타당하다. 채무인수의 경우 계약당사자가 누구인지에 따라 나누어서 살펴보아야 하는데 대상판결 사안은 채권자의 승낙으로 그 효력이 발생하는 채무자와 인수인 양 당사자 간의 계약인 경우로서 이런 경우는 의무부담행위로서 원인행위의 당사자와 처분행위로서 채무인수계약의 당사자가 서로 일치한다는 점에서 양자는 서로 합체되어 행하여 지는 것이 보통이라고 할 것이므로 즉 독자성이 부정되므로 원인행위로서의 채권행위가 실효되면 채무인수계약까지 실효되는 유인적이라고 해야 할 것이다. 丙이 분양계약을 통해 戊분양자 조합에 대해 부담하고 있는 매매대금지급 채무를 乙이 丙과의 분양권매매계약을 통해 인수하고 나중에 채권자인 戊분양자 조합의 승낙을 얻는 구조로서 처분행위로서 채무인수계약이 행해진 시기가 불분명하므로 원칙대로 원인행위와 합체되어 행해진 것으로 보고 유인성을 인정해야 할 것이다. 그렇다면 대상판결 사안의 경우 채권양도의 법리에 따르든 채무인수의 법리에 따르든 모두 원인행위로서 채권행위인 분양권 매매계약이 무효가 되어 그 효력을 상실하게 될 때 이행행위로서 준물권행위인 계약인수 역시 효력을 상실하게 된다고 할 수 있다. 따라서 아파트 수분양자가 타인과 명의신탁약정을 맺으면서 자신의 분양계약상 수분양자로서의 지위를 포괄적으로 타인에게 이전하는 계약인수약정을 체결하고 이에 대해 명의신탁약정의 존재를 모르는 분양자가 승낙을 한 경우 이는 계약명의신탁에 해당되므로 계약인수약정이 유효하다는 대상판결은 잘못된 판단이다. 대상판결 사안에서는 계약명의신탁약정이 있었지 계약명의신탁은 존재하지 않았고 계약명의신탁약정은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 」

In connection with Korean Supreme Court Decision 2012da202932, this Article treats detailedly the following main points at issue. These main points at issue are classified by two topics, that is, nominal trust (agreement) on purchase right of an apartment and contract takeover. First, in this Article it is demonstrated whether or not nominal trust agreement on purchase right of an apartment is void according to Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name. Second, this Article explains concretely three types of nominal trust, including the type of contract nominal trust, under the Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder’s Name. Third, this Article makes a close examination of what the definition of contract takeover is. Fourth, based on decisions of a court and scholarly opinions, this Article tries to show what the legal characteristics of contract takeover are. Fifth, this Article examines whether an approval by one of the three parties concerned with contract takeover is an requirement to establish a contract takeover or an requirement to effectuate a contract takeover. Finally, this Article reveals how unjust is the Korean Supreme Court Decision 2012da202932, by applying to the factual grounds concerned above-mentioned legal doctrines of nominal trust (agreement) on purchase right of an apartment and contract takeover.

Ⅰ. 사실관계 및 소송의 경과

Ⅱ. 연구

참고문헌

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