집합상가 임차인의 위험관리전략이 상가권리금에 미치는 효과

The Effect of Tenant s Risk Management Strategies on the Store s Goodwill

이 연구의 목적은 상가권리금에 영향을 주는 요인을 제시하는 데 있다. 나아가 상가거래에서 발생하는 상가권리금, 상가월세, 보증금을 사용하여 상가권리금과 상가임대료의 구성항목간의 인과성을 확인하고자 하였다. 이 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, ㎡당 상가권리금과 ㎡당 상가월세의 상관관계 분석 결과에 따르면, 상가권리금과 상가월세 변수 사이에는 정(+)의 상관관계가 존재한다. 특히, 상가월세 비중은 상가권리금을 추정할 때 가장 많은 영향을 주는 것으로 나타나 대립가설을 채택할 수 있었다. 나아가 부동산시장에서 상가의 특성, 총임대료, 총투자비를 사용하여 합리적인 상가권리금을 결정할 수도 있다는 것을 확인할 수 있었다. 둘째, 상가월세와 상가보증금이 상가권리금의 판단 기준이 될 수 있음을 보여주었다. ㎡당 상가월세가 높은 곳에서 ㎡당 상가권리금이 높게 형성되었다. 상점의 업종 및 상권의 특성, 상가임대차계약에서 총임대료 대비 상가월세의 비율, 총임대료 대비 보증금의 비율, 총투자비 대비 상가권리금의 비율 등에 따라 상가권리금이 다르게 형성된다는 것을 보였다. 끝으로 이 연구를 통해 다음의 시사점을 도출되었다. ㎡당 상가 월임대료가 상승할수록 ㎡당 상가권리금이 높아진다. 상가권리금은 창업비용의 구성 비율에 의해서도 영향을 받는다. 마지막으로 상가권리금은 상권의 특성과 밀접한 관련성을 가지고 있기 때문에 상점이 위치하고 있는 상가건물 및 토지의 특성을 고려한 위험관리가 절실히 필요하다. 또한 부동산위험요인이 상가권리금에 영향을 주는 중요한 요소이기 때문에 상권별 부동산위험요인을 종합적으로 고려하여 상가권리금을 추정하는 것이 타당할 것이다.

Even if research needs to the store s goodwill in the aggregate buildings have increased, empirical analysis on the determinants of store s goodwill has been rather scared. The objective of this research is to investigate the determinants of store s goodwill in Seoul empirically and to assess the effect of tenant s risk management strategies on the store s goodwill in the commercial lease contracts. It uses 1,155 retail unit s goodwill leases during 2015 to 2017 in Seoul and conducts hierarchical multiple regression analysis. The store s goodwill, in general, depends on the location, facility, store s sales, etc. The store s goodwill can be changed according to real estate business cycle, the volume of the store s sales, and the goodwill to total operating cost ratio in a lease. The result shows that the total start-up and operating costs of the business (buildings dimension) variables are as expected in the store s goodwill model. The major determinants of store s goodwill are monthly rent, deposit to total rent ratio, location, type of business, and store size. The reduced regression model is constructed to test the significance of the variables on the goodwill per ㎡. Our results also show that the tenant s risk management strategies to minimize total start-up cost is important in determining the amount of store s goodwill.