최근 검색어 전체 삭제
커버이미지 없음
KCI등재 학술저널

지역주택조합과 법률관계 구성

District Housing Association and Constitution of its Legal Relation

  • 18

정부는 대도시를 비롯한 주거문제를 해결하기 위하여, 1963년 공영주택법을 제정한 이래, 1972년 주택건설촉진법, 2003년 주택법으로 변천되는 주택관련 법률을 제정하여 주거문제를 해결하기 위한 정책을 지속적으로 시행하고 있다. 1980년까지의 주택정책은 등록사업자가 주택 건설 사업을 시행하는 것을 기본골격으로 추진되어 왔으나, 1980년에 추가적으로 등록 사업자이외에 조합을 결성하여 주택 건설 사업을 시행하는 주택조합제도를 도입하였다. 주택조합제도의 도입 초기에는 까다로운 조합원 자격 요건, 주택조합 등록 사업자의 소유 토지 사용 금지 등의 조항으로 인해 그다지 활용되지 못하였다. 그러나 사업초기에 자금마련의 어려움이 많은 등록사업자들의 입장에서는 주택조합제도의 특성은 나름대로 활용성이 있었다. 그중에서 지역주택조합제도는 조합원 가입 요건이 비교적 까다롭지 않아, 일부 변형된 형태로 활용되기 시작하였다. 또한, 기존 재개발・재건축 사업처럼 추진위원회 승인, 안전 진단 통과, 관리 처분 인가 등을 거치지 않아 사업 절차가 비교적 단순하고 사업 진행 속도가 비교적 빠르며, 조합원 입장에서 비교적 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 장점이 있다. 2003년 주택법 개정으로 조합원의 거주요건이 강화되어(인접 시, 군 제외) 지역주택조합은 급격히 위축되었으나, 2009년부터 재개발・재건축 정비사업의 실적이 감소하면서 틈새시장으로서 지역주택사업이 해마다 증가하고 있다. 특히, 2014년 9・1 부동산 대책에 대한 후속 조치로 주택조합 규제 완화를 위한 주택법 시행령 개정이 이루어짐에 따라 주택조합 아파트가 부동산 시장 회복세에 힙 입어 인기를 끌고 있다. 이처럼 지역주택조합 방식을 활용한 주택공급사례가 급격히 증가하고 있으나 주택조합에 가입한 주택수요자를 보호할 수 있는 법적·제도적 안전장치가 미비하여 조합원 등이 피해를 입는 사례가 자주 발생하고 있다. 지역주택조합제도의 개선 필요성이 높아지고 있는 상황에서, 2016년 12월 2일 주택법 개정으로 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설하는 등 그동안의 문제점을 반영하였다. 그러나 주택조합의 본질적인 문제는 여전히 남아 있어 이에 대한 검토가 필요한 상황이다. 지역주택조합의 법적 성격과 관련하여, 조합원 귀속분의 아파트가 조합을 거치지 않고 조합원에게 직접 귀속되는 점(원시 취득하는 점), 공사비 부담도 조합원 개개인에게 독립적으로 부담시킨 점을 설명하려면 조합적 구성을 타당하다. 그러나 일반분양분의 귀속을 설명하기 위해서는 조합원과 독립된 법인격이 인정되어야 한다. 지역주택조합의 법인격에 관한 규정이 없으므로, 판례 및 학설은 부득이 조합의 독립성을 얻는 방법으로 단체성을 강조하고 (권리능력 없는)사단으로 구성하고 있다. 그러나 이것은 이론적 한계가 있으며, 궁극적인 해결은 지역주택조합의 법인격을 인정하는 방법이 필요하다.

Since the government enacted the Public Housing Act in 1963 to address housing issues including big cities, the government has continuously enforced policies to solve residence problems by enacting housing-related acts such as the Housing Construction Promotion Act in 1972 and the Housing Act in 2003. Until 1980, housing policies had been executed under the basic framework that a housing construction project should be implemented by a registered business operator; however, in 1980, a housing association system was additionally introduced so that an established association besides a register business operator could implement a housing construction project. Initially, the housing association system was not utilized much due to provisions including strict member requirements, the prohibition of use of the land owned by a business operator who registered in a housing association, etc. However, as for a registered business operator having many difficulties in raising funds at the beginning of a project, the characteristics of the housing association system deserved to be utilized in their way. Among others, in case of the district housing association system, its joining requirements for membership were not relatively strict so that it began to be utilized in some modified form. Furthermore, unlike existing redevelopment/rebuilding projects, it was not demanded to pass through such procedures as getting an approval from a promotion committee, passing safety diagnosis, getting a permission for management and disposal so that not only its business process was simple and its pace of business was speedy, in a relative sense, but it also had an advantage for a member of an association to become a home owner comparatively inexpensively. The amendment of the Housing Act in 2003 drove the residential qualification for members tightened (neighboring Sis/Guns excluded) so that district housing associations rapidly shrank; however, the performance of redevelopment/rebuilding maintenance projects had declined since 2009, which made district housing projects grow every year as a niche market. In particular, as the Enforcement Decree of the Housing Act was revised for the relaxation of regulations related to housing associations as a follow-up measure of the 9·1 real estate policy in 2014, housing association-based apartments gained popularity with the recovery of the real estate market. Like this, the number of housing cases utilizing the district housing association system had rapidly increased; nonetheless, the insufficiency of legal/institutional safeguards to protect housing consumers joining housing associations had often triggered cases where members, etc. had been damaged. In the situation where the need to improve the district housing association system had been increasing, the issues that had happened was reflected in the amendment of the Housing Act on February 2nd in 2016, such as establishing regulations in connection with members’ withdrawals from associations and refunds. However, a fundamental issue relating to a housing association remains, which requires to be examined. As for legal characteristics which a district housing association has, an association-based constitution is reasonable in order to explain the facts that apartments which vest in members directly belong to members without going through associations (in case of original acquisitions) and that each member should bear construction costs, respectively. However, the recognition of an independent legal personality as distinct from members should take precedence over the explanation of the attribution to general lot-solid housing. The absence of regulations on the legal personality of a district housing association inevitably has led precedents or theories to emphasize its group preference as a way to grant its independence and to regard it as an unincorporated association. Nonetheless,

Ⅰ. 서

Ⅱ. 지역주택조합과 문제점

Ⅲ. 주택조합의 성격과 법률관계

Ⅳ. 결어