토지임대부분양주택과 집합건물법상의 대지사용권

Land-leasehold Housing Units and the Right to Use the Site of Condominium

토지임대부분양주택이란 집합건물의 분양자가 대지에 대한 소유권은 계속 보유하면서 전유부분의 소유권만을 수분양자에게 이전해 주고, 지상권이나 임차권을 대지사용권으로 설정해주는 방식으로 분양되는 주택을 말한다. 집합건물의 대지사용권은 소유권에 한정되지 않기 때문에 지상권이나 임차권을 대지사용권으로 하는 것도 가능하며, 분양의 경우에도 마찬가지이다. 지상권이나 임차권을 대지사용권으로 하여 전유부분을 분양하게 되면 결국 수분양자들은 지상권이나 임차권을 준공유하게 된다. 분양자가 대지에 대한 소유권을 보유하면서 임차권이나 지상권을 대지사용권으로 하는 경우에 발생하는 문제는 미분양이 있거나 분양자가 다시 전유부분의 소유권을 취득한 경우에 발생한다. 이 경우에 분양자는 해당 전유부분을 위해서 대지사용권을 갖고 있어야 한다. 그런데 자신이 소유하는 토지에 대해서 지상권이나 임차권을 준공유할 수는 없다. 그렇다고 해서 대지에 대한 소유권을 대지사용권이라고 할 수 없다. 임차권이나 지상권이 설정되어 있다면 그 범위 내에서 소유자의 소유권은 제한될 수밖에 없기 때문이다. 이 문제가 등기와 연결되면 더욱 복잡하게 된다. 분양자가 전유부분에 대한 소유권을 보유하거나 다시 취득하게 되면 그 범위 내에서 해당 전유부분을 위한 지상권의 지분이나 임차권의 지분이 성립할 수 없으므로 등기가 말소되어야 한다. 결과적으로 모든 구분소유자의 등기부가 변경되어야 한다. 분양자가 보유하는 전유부분을 제3자가 취득하게 되면 그 제3자가 대지사용권을 다시 취득할 수 있도록 해 주어야 하는데 이 경우에도 등기부의 변경이 필요하다. 이러한 문제는 분양자가 자신이 소유하는 토지에 대해서 다른 구분소유자들과 임대차계약이나 지상권설정계약을 체결하는 것을 허용할 필요가 있다. 이렇게 되면 분양자가 전유부분의 소유권을 취득하거나 제3자에게 매각할 때에 대지사용권의 변경이 발생하지 않는다. 일본에서는 이 문제에 대한 해결책으로 자기차지권을 인정하고 있다. 우리법에서도 자기차지권 제도를 도입할 필요성이 있다.

In order to solve the housing problem of the ordinary people within the continued crisis due to excessive rise of rent and lease deposits, the government introduced the NEW STAY policy as the enterprise type rental house in 2015. The NEW STAY is medium to large sized private rental housing, where tenants can reside for 8 years at maximum period and the increase ratio of rent thereof after occupancy is limited to 5% per year. Also, the government grants business incentivesin areas such as housing lands, finance and taxes to enterprises to promote the participation by private enterprise as the principal party to the NEW STAYprojects, if they purchase more than 100 long term rental houses for more than 8years or builds more than 300 rental houses. However, there are many with the opinion that the various supporting measures to induce private enterprises grant excessive privilege to the corporations. Especially, it is suggested as the problem in this system that onerously high rents may be levied to the tenants if initial rents are not regulated for the purpose of inducing private enterprises.This thesis studies on the development measures for the NEW STAY policy that was introduced in 2015 and confronts positive and negative assessments concurrently. This thesis review the problems in the NEW STAY policy, and presents the reasonable way for the system to settle down properly.