비주거용부동산 가격공시제도의 합리적인 도입방안에 대한 연구

Study on Introduction of Price Announcement System for Non-residential Property

토지와 주택 가격공시제도와 달리 비주거용부동산 가격공시제도는 2005년 잠정 도입하기로 결정되었지만 아직 도입되지 않았고, 현행 건물가격 고시제도 역시 기준시가 및 시가표준액 등 각각의 다른 방법으로 운영되고 있어 자산 유형 및 건물 과표에 따른 형평성 문제가 발생되는 것으로 분석되었다. 비주거용부동산의 조세 형평성 해소를 위하여 도입 가능한 표준부동산평가방식은 ①수익-일괄방안 ②비교-일괄방안 ③개별분리-원가방안이 있으나, 수익방안은 임대사례가 부족하다는 단점이 있고 외국처럼 소유부동산명세서 등 별도의 제도 보완이 필요하며, 비교방안은 사례가 있다면 충분한 도입방안이 될 수 있지만 이때 일괄평가방식을 사용하여 평가하게 된다면 일괄 평가된 토지가격이 기존 개별공시지가와의 충돌 가능성이 있는 단점이 있다. 개별분리-원가방식은 토지의 개별공시지가와 충돌현상이 없고, 과세도 유형별로 분리과세하고 있으므로 현실에 부합하고, 상대적으로 투입비용을 절감할 수 있는 방안으로 보다 합리적인 방안으로 분석되었다. 다만, 기존 시범사업 연구결과를 기초로 평가방식별 분석을 하였으나, 개별분리-원가방식의 공시제도의 실증자료를 직접 분석하지 않은 한계가 있다.

Unlike price announcement systems of land and residential property, a price announcement system for non-residential property has not been adopted as of now, though it was planned to be introduced in 2005. The absence of the price announcement system for non-residential property has caused an in-equality problems of taxation among property types or assessment methods (of national tax service or ministry of government administration and home affairs respectively). The three methods of price announcement system that proposed as of now are income (non-separable land and building values), sales (non-separable land and building values) and cost methods (separable land and building values). Income method seems to be unavailable now since there are limited to get comparable rent data and S. Korea does not have property income specification system like in US and other countries. Sales method is promising when there are sufficient comparable sales data but it has probability that the estimated land value from sales method would stand in contrast to the existing land announced price. Cost method can be thought of as the best one because it has no possibility of contrast to the existing land announced price and is consistent with the current taxation system of separable levy for land and building. In addition, it has advantage of cost-effectiveness. It is expected that this study would make a corner stone to introduce the price announcement system of cost method for non-residential property.