상가임대인의 계약갱신 거절사유에 관한 연구

A Study on the Reasons for Refusal of Contract Renewal by a Commercial Leaseholder: The Supreme Court Decision 2020Da255429 on May 13, 2021

2018년 상가건물임대차보호법이 개정되면서, 임차인의 계약갱신 요구기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어났다. 하지만 이 기간 중이라고 하더라도 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였다면, 임대인은 계약갱신 요구 거절과 계약에 대한 해지 권이 있다. 다만 갱신거절 사유는 임차인의 과거 3기 차임 연체 사실을 포함한다. 따라서 임차인이 연체한 차임을 모두 납부하였더라도 과거 3기 차임 연체 사실을 이유로 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있다. 하지만 3기 차임 연체 사실의 기산점이 언제부터 인지에 대한 규정이 없다. 대상판결에서는 이러한 사항에 대해 임대차 기간에 어느 때라도 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 신뢰가 깨어졌다고 보아 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판시하였 다. 이미 갱신요구를 거절할 수 있는 시기를 지나 갱신된 시점 이전 연체 사실을 갱신 이후에 계속 적용함으로 인해, 임차인으로서는 갱신거절의 위험 요소를 계약 기간 내내 계속 부담해야 해 오히려 임차인의 권리를 지나치게 제한한다는 단점이 있다. 따라서 향후 분쟁의 대상이 있을 수 있어 법 개정을 통해 정확한 기산점을 정해야 할 필요가 있다.

With the revision of the Commercial Building Lease Protection Act in 2018, the period of request for renewal of a contract by a lessee from 5 years has been increased to 10 years. However, even during this period, the lessor has the right to reject the contract renewal request and cancel the contract if the lessee has overdue the rent to reach the amount equivalent to the rent for the 3rd term. However, the grounds for refusal of renewal include the fact of past 3rd term rent overdue. Therefore, even if the lessee has paid all of the overdue rent, the lessor may reject the renewal request on the ground of the fact that the rent is overdue for the past 3rd period. However, there is no regulation on when the starting point of the fact of arrears in the third term rent is recognized. The Supreme Court held that, in relation to these matters, the request for contract renewal may be rejected as the trust has been broken if there is a fact that the lease is overdue for up to three minutes at any time during the lease period. It has passed the period in which the renewal request can be rejected and the fact of overdue prior to the renewal time continues to be applied after the renewal, so the lessee must continue to bear the risk of refusal of renewal throughout the contract period, rather restricting the rights of the lessee excessively In addition, there may be a subject of future disputes, so it is necessary to determine the exact starting point through amendment of the law.