집합건물의 물적 구성부분에 관한 고찰

A study on physical composition of condominium

집합건물법에서 집합건물은 전유부분과 공용부분으로 나누어지는 것처럼 규정하고 있고, 다수설은 집합건물에 있어서 1동의 건물은 전유부분과 공용부분의 2종류의 건물부분으로 나누어진다고 한다. 이는 전유부분만을 중시하는 성냥갑식 이론에 바탕을 두고 있기 때문이다. 그러나 오늘날 구분소유이론에서 더 이상 성냥갑식 이론에 기초를 둔 발상은 적용되기 어렵다. 구분소유법리는 집합건물 전체를 구분소유자들이 공동으로 소유하는데, 구분소유 되는 부분과 구분소유가 되지 않는 부분이 존재하게 된다. 구분소유 되는 부분은 구획되어 각 구분소유자에게 전유부분으로 귀속하며, 구분소유 되지 않은 부분은 공유로 남게 된다. 따라서 집합건물은 ‘전유부분’과 ‘전유부분이 되지 못한 부분, 즉 공유로 남는 부분’으로 구별된다. 그리고 이 공유부분은 발코니 등과 같이 각 구분소유자에게 전속적인 사용권이 주어진 부분과 구분소유자들의 공동사용에 충당되는 부분으로 구별된다. 공유부분이라도 구분소유자 1인이 전속적 사용권을 가지는 부분은 공용부분이 아니며, 이러한 부분에 대하여는 집합건물법 제11조가 적용되지 않고 전속적 사용권을 가지는 구분소유자가 독점적으로 사용할 수 있다. 반대로 전유부분이라고 규약으로 공용으로 할 수 있는데, 이를 규약상 공용부분이라고 하고 집합건물법 제3조 2항에서 이를 규정하고 있다. 집합건물은 소유를 기준으로 전유부분과 공유부분으로 구분하는 것이 합리적이다. 본 논문에서는 전유부분과 공용부분의 상호관계 및 전유부분의 범위와 관련하여 구체적으로 경계부분, 건물의 골격부분, 건물의 부속물 등에 있어서 어디까지가 전유부분인지를 살펴보았다.

The Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings seems to provide that an condominium is divided into sections for exclusive ownership and sections for common use while a prevailing opinion suggests that one aggregate building is divided into two types of building sections; section for exclusive ownership and section for common use. This is because the prevailing opinion is based on the mosaic theory focusing on sections for exclusive ownership. However, it is not practicable to apply the idea based on the mosaic theory any more in the divided ownership theory. Currently, under the divided ownership theory, persons holding a divided ownership jointly possess the whole aggregate building which is composed of sections for divided ownership and sections for undivided ownership. Sections for divided ownership vest in each person holding a divided ownership as sections for exclusive ownership while sections for undivided ownership remain as a joint ownership. Therefore, an aggregate building is classified into ‘section for exclusive ownership’ and ‘sections other than section for exclusive ownership (i.e., sections for joint use). In addition, these sections for joint ownership can be divided into sections which each person holding a divided ownership has an exclusive right to use and sections for common use. Thus, any sections for common ownership which one person holding a divided ownership has an exclusive right to use are not sections for common use, but such sections for common ownership are not subject to Article 11 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings and can be exclusively used by a person holding a divided ownership who has an exclusive right to use. On the other hand, it is permissible to provide any sections for exclusive ownership as sections for common use by an agreement. Such sections refer to ‘Sections for common use under an agreement’ and are stipulated by Article 3.2 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings. It is reasonable to divide an aggregate building into sections for exclusive ownership and sections for common use on a basis of ownership. This study researched the extent of sections for exclusive ownership in boundaries, structures and appendages of a building with respect to relationship between sections for exclusive ownership and sections for common use and the scope of sections for exclusive ownership.