도시형 생활주택의 IRR제고방안 연구

A Study on IRR Improvement of Urban Living Housings

본 논문은 서민주거안정을 위한 일환으로 도입된 도시형 생활주택 의 공급을 활성화 시킬 수 있는 ‘수익률’ 제고 요소들의 파악과 그 정도를 연구하는데 있다. 도시형생활주택의 도입배경은 수도권 전세시장에 대한 입주물량 등 시장상황 분석을 통한 수급불안 심리를 해소하고 전월세값 상승에 따른 서민주거부담을 덜기 위한 전세시장 안정대책의 일환으로 제시된 것이지만 그다지 높은 수익률을 보이지 않았기 때문에 1~2인 가구의 증가추세에 맞는 도시형생활주택의 공급이 이루어지지 못하고 있다. 따라서 본 연구에서는 금융요소를 이용한 레버리지 효과의 제시와 인센티브 항목을 활용할 경우의 수익률 제고방안을 실증분석하여 제시하는데 두었다. 이를 위해 융자율:이자율:상환기간을 세분화 시키고 그에 따른 현금흐름(CF)의 분석과 이를 이용한 수익률 제고 방안을 제시하였다. 그리고 해당 부동산이 속한 지역의 지구단위계획 운영지침의 용적률 인센티브 항목을 이용하여 수익률 제고방안을 실증분석하였다. 연구결과, 도시형생활주택의 수익률 제고방안으로는 첫째, 세전 순현가(BT NPV)는 융자비율이 50%~ 60%인 때에 요구수익률을 충족시키고도 일정금액이 남는 가장 합리적인 레버리지 효과(leverage effect)를 기대할 수 있다는 점을 발견하였다. 둘째, 용적률 인센티브 항목의 활용으로는 건축한계선, 투수성바닥처리, 옥상조경, 권장용도의 이용이 있다. 이를 이용하여 약137%의 용적률을 더 받을 수 있었으며, 이는 전체 매각가 대비 약31%에 해당하는 만큼의 수익성에 영향을 미친다는 점을 알게 되었다.

The purpose of study was to give leverage effects by using financial factors and to investigate improvement of rate of return at the use of incentive items by empirical analysis. The study investigated cash flow depending upon loan to value ratio, interest rate and reimbursement period to suggest improvement of rate of return. And, the study investigated improvement of rate of return by using financing calculator that made use of floor area ratio incentive of operation guides of district unit plan at the place where real estate was located. In this study, rate of return of equity capital could be elevated by using either financial factors or floor area ratio incentive. The rate of return could be elevated: First, BT NPV could expect of the most reasonable leverage effect at loan ratio of 50%~60% that could satisfy required rate of return to leave specific amount.Second, floor area ratio incentive included limit of construction, permeable floor treatment, roof garden and recommended use that gave floor area ratio by about 137% more to influence upon rate of return by about 31% more than total selling price.