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KCI등재 학술저널

「주택임대차보호법」상 임차인 보호에 관한 연구

대항력을 중심으로

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주거는 인간이 자신의 존엄성을 지키고 인간다운 삶을 누리기 위한 가장 기본적인 조건이다. 특히, 주택문제는 헌법상 행복추구권과 인간다운 생활을 보장하는 생존권적 기본권 보장과도 직결되어 국가는 이를 확인하고 최대한으로 보장할 의무를 지니고 있는 중대한 사안이기도 하다. 따라서 주거의 안정을 법적으로 보장하는 것은 일차적으로는 인간의 존엄성을 보장하는 헌법의 이념에 합치하며, 2차적으로는 사회의 안정성을 유지하는 필수적인 요건이라 하겠다. 그러나 오늘날 우리 사회는 급속한 산업화와 도시화에 따른 도시의 인구집중화 현상으로 도시의 주택난은 극심하게 되었다. 이러한 주택난을 해결하기 위하여 주택단지 재개발, 재건축사업, 신도시 개발, 다세대·다가구주택의 지원 등 정부의 지속적인 주택공급정책으로 주택의 공급률은 많은 향상이 있었으나, 아직도 주택을 소유하지 못하고 타인의 주택을 이용하는 주거형태가 계속 되고 있다. 현대 복지국가에서는 국가가 국민에게 인간다운 생활을 보장해주는 사회복지적 측면에서 임차인에 대한 보호가 행해지고 있다. 다시 말해서 모든 국민의 주거생활의 안정을 보장하여야 하는 차원에서 국가가적극적으로 경제적·사회적·법률적으로 약자인 임차인을 보호하게 되었다. 이러한 시대적 요청에 따라 1981년 3월 5일 전문 8조, 부칙 3항으로 구성된「주택임대차보호법」이 법률 3379호로써 제정되었다. 이후 10차례의 개정을 거치면서 임차인의 권리를 크게 신장시키게 되었고, 이로써 임대인과 임차인 사이의 불합리하고 불균형적인 관계를 상당부분 개선할 수 있게 되었다. 그러나 아직도 우리나라의 현실이 주택문제와 관련하여 임차인의 지위강화와 권리보호가 충분히 이루어지지 않고 있다. 이「주택임대차보호법」은 임차인 보호를 위하여 특히 다음의 세가지의 내용을 포함하고 있다. 첫째 등기 이외의 방법에 의한 제3자에게 효력을 미치게 하는 대항력의 부여, 둘째 임차권의 존속보호, 셋째,차임의 상한을 제한하여 차임을 사회적으로 통제하는 것이다. 이러한 세 가지는 상호 보완에 의해서 가치상승의 효과가 발생함은 명백하나, 본 논문에서는 주택임대차보호법상 임차인의 권리보호를 중심으로 연구하고자 한다. 우리나라의 부동산 임대차계약은 다액의 임대차보증금이 오고 감에 따라 임차인의 주거안정뿐만 아니라 임차인의 전재산인 임대차보증금의 확보는 매우 중요한 문제가 되고 있다. 그래서 우리「민법」제621조는 임차인을 보호하기 위하여 부동산 임차권을 등기할 수 있도록 등기한 임차권에 대항력을 부여하였다. 다만 임차인이「민법」제621조의 규정에 따라 임차권설정등기를 하기 위해선 등기의무자인 임대인의 협조가 필요하기 때문에 현실적으로 임차권등기를 하기는 쉽지 않다는 문제점이 있다. 우리나라「민법」제621조의 문제점을 보완하고 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법을 제정하였고, 주택임대차보호법은 주거생활의 안정을 보장하기 위해 대항력, 임대차보증금회수, 임대차기간, 차임의 증감청구권, 임차권의 승계 등에 관하여 특칙을 규정하였다. 임차인이「민법」제621조에 의거하여 임차 주택에 관한 임차권 등기를 경료하지 않아도「주택임대차보호법」제3조 제1항에 의한 주택의 인도와 주민등록법상의 전입신고를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 규정하고 있다. 주택임차권의 대항력은 임차인이 임차주택의 이해관계인에 대하여 그 임대차관계상의 모든 권리를 주장할 수 있는 것을 말한다. 즉 임차인이 당해 주택의 소유권자, 용익권자 등 이해관계인에 대하여 임대차종료시까지의 사용권, 보증금반환청구권 등 임대차 관계상의 모든 권리를 주장할 수 있는 효력이다. 우리「민법」제621조에는 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있으나, 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을 대항요건으로 하여, 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에게 효력이 발생한다고 하여 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다. 즉 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며 확정일자를 구비하게 되면 보증금에 대하여 우선변제권 또는 최우선변제권을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 가지는 것이다. 대항력의 발생요건으로서 우리 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있는 반면,

A dwelling is the most basic condition for man uphold the dignity of his and enjoy manly life. In particular, the housing problem is directly related with the rights of survival ensuring the right to live a happy and humane life in the Constitution, and therefore, the nation is obliged to check people s housing life and ensure it to a maximum degree. Hence, above all, to guarantee legally the stability of residence conforms to the ideology of the constitution that secure people s dignity, and secondary it would be essential factor that keep social stability. But in today s society, residence problems got worse due to quick industrialization and urban planning following concentration of population. To solve these residence problems, the government issued better residence supply laws such as residence redevelopment, reconstruction, new town development, residence with many generation, residence with more than one family etc. But most citizens still can t own their own residence and they usually continue their life with a lease. In modern countries, the nation tries to make a guarantee to lessees that can protect their rights. In other words, the nation should protect lessees that are weak economically, socially, and legally that can guarantee citizens residence life. It followed in like this periodic request and 1981 March 5th statement 8 articles, The Housing Lease Protection Low law which is composed of a supplementary provision 3 clause was established with legal 3379 unit. It passed by opening a court of after 10 order and extension hire on a large scale the hire and justice right it reached, from this cause between is a residing which is with a lease person it was irrational and lop-sided relationship lots of part it will be able to improve. But as far as the housing problems were concerned, it was conceived that lessees status and rights had still to be enhanced. This The Housing Lease Protection Law includes these three contents to protect lessees. First is the grant of opposition that can make a difference to the third person without registration. Second one is lessees continuous protection and third is to control lease by having an upper limit. These three substances definitely give a quality rise because it gives an upper limit, but in this essay it is necessary to research more about residence lease opposition. Since the domestic contract of real estate lease requires a big sum of lease guarantee money, lessees safety of occupancy and recovery of the lease guarantee money become a very important issue. In this vein, the Article 621 of the domestic Civil Law prescribes the provision of registering the right of real estate lease and provides the opposing power to the registered right of lease in order to protect lessees. However, it is not easy to register the right of lease based on the Article 621 of the Civil Law in reality, because it needs the cooperation of lessors who are responsible for the registration. In order to supplement the problem of the Article 621 of the Civil Law and to protect lessees, the Housing Lease Protection Law has been enacted. And in order to guarantee the safety of occupancy, the Housing Lease Protection Law prescribes opposing power, the recovery of lease guarantee money, the term of lease, the right of asking the increase or decrease of lease guarantee money, and the succession of lease right as special provisions. Even a lessee does not register the lease right based on the Article 621 of the Civil Law, the Housing Lease Protection Law provides opposing power against the third party on the assumption that he occupied the housing and completed a moving-in notification on the basis of the Clause 1 of Article 3 of the Housing Lease Protection Law. The housing lease right opposition means that lessees can ask for all the rights about residence concerns. That is, lessees can ask for all the rights including the right of using, deposit return claim etc.

Ⅰ. 서

Ⅱ. 문제점과 개선방안

Ⅲ. 결론

참고문헌

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