주택임대차보호법의 갱신요구권과 임대인의 실거주

Right to Request for Renewal of Lease in Housing Lease Protection Act and Actual Residence of Lessor

주택임대차계약에서 임대인이 갱신을 거절하기 위해서는 다음의 요건을 갖추어야 한다. 첫째, 갱신거절 사유는 갱신거절을 하는 시점에 존재해야 한다. 둘째, 갱신거절 시점에 갱신거절 사유가 존재하였지만 사후적으로 갱신거절 사유가 소멸하였다면 갱신거절은 효력이 없다. 반대로 갱신요구 시점에는 갱신거절 사유가 존재하지 않았지만 사후적으로 갱신거절 사유가 존재한다면 갱신요구기간 내에 임대인은 갱신을 거절할 수 있다. 셋째, 임대인이 변경된 경우에도 갱신요구기간 내이면 새로운 임대인은 갱신거절 사유가 존재하는 경우에 갱신을 거절할 수 있다. 문제가 되는 것은 세 번째 요건과 관련하여 임대인이 실거주 의사가 있는 매수인에게 임차목적물을 매도한 경우에 새로운 소유자가 갱신요구기간 내에 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지 여부이다. 그런데 위의 세 가지 요건은 실거주의 경우에도 적용된다고 보아야 한다. 다만 갱신거절권의 요건을 이렇게 설정하는 경우에 임대인은 실거주 의사가 있는 매수인에게 주택을 매도함으로서 임차인의 갱신요구권을 사실상 무력하게 만들 수 있다. 특히 주택가격과 차임/보증금이 급격하게 상승하고 있는 상황에서는 갱신요구권이 사실상 무력하게 되는 현상이 발생할 수 있다. 따라서 이러한 문제를 해결하기 위해서 주택임대차법의 보완이 필요하다. 즉 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하기 위해서는 임차인이 갱신요구를 한 시점으로부터 15일이나 1개월의 기간 내에 서면으로 갱신을 거절한다는 통지를 하도록 해야 한다. 이렇게 되면 임대인이 실거주를 원하는 매수인에게 주택을 매도함으로 인해서 임차인의 갱신요구권이 무의미해지는 경우는 예방할 수 있다. 물론 임대인은 15일이나 1개월의 기간 내에 실거주를 원하는 매수인에게 주택을 매도하는 경우도 생각할 수 있지만, 실거주로 인해서 임차인의 갱신요구권이 무의미하게 되는 경우를 상당부분 예방할 수 있다.

In order for a lessor to refuse renewal of housing lease, the following requirements must be met. First, the reason for refusal of renewal must exist at the time of refusal. Second, if a reason for refusal of renewal existed at the time of refusal, but the reason for refusal of renewal expires afterwards, then the refusal has no effect. Conversely, there was no reason for refusal of renewal at the time of request for renewal, but if there exits a reason for refusal of renewal afterwards, the lessor may refuse to renew within the renewal request period. Third, even if the lessor has changed, the new lessor may refuse to renew if there is a reason for refusal to renew within the renewal request period. In relation to the third requirement, the question is whether the new owner can refuse to renew on the grounds of actual residence within the renewal request period if the lessor sells the house to a buyer who is willing to live in that house. It should be considered that the above three requirements also are applied in the case of actual residence. However, if the requirements for the right to refuse renewal are applied in the case of actual residence as they are, the lessor can effectively make the lessee s right to request renewal invalid by selling the house to a buyer who is willing to live in the house. If housing prices and rent/deposits are rising rapidly, the right to request renewal may become virtually ineffective in particular. In order to solve these problems, it is necessary to revise the Housing Lease Act and in order for the lessor to refuse the renewal on the ground of the actual residence, the lessor must give a written notice of refusal to the lessee within 15 days or one month after the lessee requested the renewal. In this way, it is possible to protect the lessee s right to request renewal when the lessor sells the house to the buyer who wants the real residence. Of course, the lessor may sell the house to the buyer who wants the real residence within a period of 15 days or one month, but the revision of the act can prevents a lot of cases in which the lessee s right to request a renewal is meaningless due to the real residence.