정비구역 지정과 해제의 주택가격 효과분석

Announcement and Withdrawal Effect of Residential Redevelopment on Residential Housing Market

본 연구의 목적은 정비사업 선정의 선정효과를 분석하고 동시에 정비사업 해제 시 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 이를 위하여 본 연구에서는 2006년에서 2018년 국토교통부에서 제공하는 성북구 및 영등포구 연립·다세대 주택 실거래가 자료를 활용하여 기존 정비사업 계획의 소멸효과를 분석하여 정비사업 효과의 비대칭성에 대한 분석을 수행하고자 한다. 본 연구에서는 정책효과를 분석하기 위해 정비사업의 선정 및 해제 시 주변 주택가격에 미치는 영향을 이중차분법을 활용하여 분석하였다. 본 연구의 결과는 첫째, 조합이 결성된 시점인 2008년을 중심으로 살펴보면 성북구 지역의 정비구역은 2006년부터 2012년까지 재정비지구 지정효과로 인해 약 6.2% 상승한 반면 사업해제시점인 2014년을 기준으로 살펴보면, 정비구역으로 지정되지 않은 지역에 비해 약 19% 감소한 것으로 나타났다. 이와는 달리 영등포 지역의 경우에는 2008년도 재정비지구지정 이후 조합결성 이후 오히려 상대적으로 35%의 하락을 나타냈고, 조합해제발표 이후 9% 하락을 보였다. 본 연구의 시사점은 성북지역의 정비사업 지정의 효과는 낙후된 지역에서 정비사업을 통한 인프라 개선 주거환경 개선의 효과로 인해 주택가격 상승의 효과를 나타냈으며, 반대로 영등포의 경우에는 지정 이후 금융위기 이후 불투명한 사업성으로 전체 지역의 주택가격이 많이 상승한 상황에서 미래의 불확실정이 주택가격에 반영되어 조합결성 이후 가격이 하락하게 되었다. 또한 두 지역 모두 지정 해제 시에는 이에 따른 불확실성의 증대로 인해 주택가격의 하락의 폭이 크게 나타났다는 점이다. 이에 따라 정비사업 추진의 안정성을 도모하기 위한 조합결성 시기에서부터 안정성과 사업을 담보하기 위해 민간과 공공의 안정적인 운영과 노력이 필요함을 시사한다.

This study examines the announcement and withdrawal effects of redevelopment on residential housing price. Based on 15,540 multifamily housing transaction data from 2006 to 2018, we adopt the difference-in-difference method to examine a possible asymmetric effect of announcement and withdrawal of redevelopment project in Seoul. We find that the positive announcement effect exists with a 10% premium observed in the Seongbuk area, whereas a significant decrease is determined in the residential housing price in the Yeondeoungpo area. We attribute this to the increasing concerns about the 2018 Global Financial Crisis. Moreover, regarding the withdrawal effect of redevelopment, we find a decrease of 19% and 9% in both areas. Thus, the relative announcement and withdrawal effects of redevelopment are statistically significant. Therefore, communication with public and private participants is crucial to minimize a possible loss of social welfare.