상권 입지요인이 수익형 부동산가격에 미치는 영향

The Effect of Location Factors in Trade Area on Profitable Real Estate Prices : A Comparative Analysis of before and after COVID-19 in Gangnam Station

본 연구는 COVID-19 팬데믹이 서울시의 대표적 상권인 강남역의 수익형부동산의 실거 래가격에 미치는 요인들에 대한 이론적 고찰과 코로나 이전과 이후의 비교 분석을 위하여 실거래가격 및 요인별 자료에 대한 실증분석을 수행하였다. 실증분석은 헤도닉 회귀모형에 대한 분석과 거리 구간에 대한 이중차이분석을 실시하고 독립변수의 영향력이 코로나 전후에 미치는 영향을 분석하였다. 분석 결과 전체기간에 대한 모형에서는 건폐율, 경과년수가 실거 래가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 코로나 이전 모형에서는 삼성사옥 도보거 리가 실거래 가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났고 건폐율과 경과년수는 모두 부(-) 의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 코로나 이후기간모형에서는 층수만 실거래가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지하철역과 삼성사옥 거리에 대한 이중차이분석결과, 전체 기간에 대해서는 삼성사옥 도보거리가 실거래가격에 부(-)의 영향을 주는 것으로 나타났고, 코로나 이전 기간에는 삼성사옥 도보거리 중 400미터 미만 구간에서만 실거래가격에 정(+)의 효과를 주는 것으로 나타났 다. 이러한 연구 결과는 COVID-19 팬데믹 이후 도심의 주요 상권에 대한 수익형 부동산의 투자 전략에 대한 시사점들을 제공해 줄 수 있을 것이다.

This study examined the factors of COVID-19 pandemic on the actual transaction price of profitable real estate in Gangnam Station, and an empirical analysis was conducted to analyze the impact of COVID-19 pandemic. For the empirical analysis, an analysis of the Hedonic regression model and a difference in differences analysis of the distance section were conducted. As a result of the analysis, it was found that in the model for the entire period, the building coverage rate and the number of elapsed years had a negative effect on the actual transaction price. In the pre COVID-19 model, building coverage rate, the elapsed years and walking distance at Samsung office building were found to have a negative effect. In the post COVID-19 period model, it was found that only the number of floors had a negative effect on the actual transaction price. As a result of the difference in differences analysis on the distance of the station and Samsung office, it was found that walking distance at Samsung office had a negative effect on actual transaction prices for the entire period. And in the pre COVID-19 period, it was found that only in the section of walking distance less than 400 meters, it had a positive effect on the actual transaction price. The results of these studies may provide implications for investment strategies according to changes in the price factors of profitable real estate for major Trade Area in the city after the COVID-19 pandemic.