분양시장에서 거래되는 아파트의 분양권 거래 선택에 관한 연구

A Study on the Possibility of Selecting a Transaction for the Real Estate Traded in the Apartment Pre-sales Market

국내의 분양시장은 선분양제도로 인해 아파트가 분양된 이후 준공되기까지의 기간동안 분양권의 일부가 거래되면서 분양권이 이전되는 현상이 존재한다. 이를 전매시장이라고도 하며 전매시장은 분양시장의 일부로서 분양시장과 같은 규제가 상대적으로 적기 때문에 다양한 수요층이 존재하고 있다. 그러나 분양권의 거래에 대한 기존 연구는 상당히 부족한 실정이다. 따라서 본 연구는 국내의 선분양제도에 의해 형성된 분양권 거래시장을 중심으로 분양권 거래시장에 대한 특성을 실증하였다. 구체적으로 분양권의 거래 여부를 종속변수로 설정하고, 분양권의 거래에 영향을 미치는 요인으로 세대환경, 세대특화환경, 단지환경, 단지인접환경 등으로 구분하여 영향력을 살펴본다. 실증에 사용된 자료는 민간건설사의 분양 자료를 바탕으로 서울, 인천, 경기도 지역에서 공급된 분양자료 24,612건을 활용하였다. 분석결과, 세대의 전용면적이 적을수록, 고층일수로, 남향인 경우, 해당 세대가 단지의 대표평형인 경우에 분양권의 거래 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 또한 세대의 특화 환경으로 측벽발코니가 존재하는 경우, 펜트리가 있는 경우, 천정고가 높을수록 분양권의 거래확률이 높은 것으로 분석되었다. 본 연구의 분석결과를 통해 세대자체의 개별적 특성에 따라 분양권의 거래 확률에 차이가 존재한다는 것을 확인할 수 있었다.

This study demonstrated the characteristics of the real estate market, focusing on the real estate market formed by the domestic pre-sale system. Specifically, whether the sale of real estate rights was traded was set as the dependent variable. Factors affecting the transaction of real estate rights are classified into household environment, generation-specialized environment, complex environment, and neighboring environment to examine their influence. For the data used for the demonstration, 24,612 cases of sale data supplied from Seoul, Incheon, and Gyeonggi Province were utilized based on the sale data of private construction companies. As a result of the analysis, the smaller the exclusive area of the household, the higher the household layer, the higher the probability of transaction of the sale right was in the case of south-facing and the case where the corresponding household was the representative level of the complex. In addition, when a sidewall balcony exists as a household-specific environment, when there is a pentory, the higher the ceiling height, the higher the transaction probability of the sale right. Through the analysis results of this study, it was confirmed that there is a difference in the transaction probability of the sale right according to the individual characteristics of each generation.