현금흐름 기반 동태적 주택시장 모형의 구조와 시사점

The Structure and Implications of the Dynamic Model for Housing Market Based on Cash Flows

주택시장을 수요 공급 접근에만 의존해 분석하는 것은 한계를 지니며 여러 문제를 야기한다. 수요 공급 곡선의 전제와 달리 국내 주택시장에서는 기존 주택의 거래가 대부분을 차지하며 전세 낀 주택의 거래도 상당하기 때문이다. 본 논문에서는 대안적인 주택시장 분석 방법으로 현금흐름에 기반한 분석을 제안한다. 이에 따르면, 주택가격은 해당 기간 매물에 대해 현금 지불의도액 과 현금 수령의도액이 일치하는 지점에서 결정되며 양 금액 사이에 차이가 발생할 때 변동한다. 현금흐름에 기반하여 동태적 주택시장 모형을 구축하고 시뮬레이션을 실행한 결과, 2000년 이후 한국 주택가격의 상승은 전세가격 상승에 기인한 것이 절반이상이고, 나머지는 교체 구입 시 추가조달 현금비 율이 균형값보다 높은 것에 기인한 것으로 추정되었다. 현금흐름 기반 분석 에 따르면, 다주택자에 대한 종합부동산세 및 양도세 중과, 주택 분양 방식의 신도시 개발과 일률적인 재건축 규제완화 등도 정책 의도와는 달리 주택가격 상승을 초래할 수 있다. 본 논문에서 제시한 현금흐름 기반 동태적 시장 모형 은 희소성을 가진 중고품이 거래되는 리셀(resell)시장 전반으로 적용이 확장 될 수 있다.

It is not appropriate to apply the demand/supply approach to the housing market and it causes many problems. Unlike the premise of demand/supply approach, transactions of existing houses account for the majority of the domestic housing market, and transactions of houses with 'jeonse' are also significant. In this paper, an analysis based on cash flow is proposed as an alternative housing market analysis method. According to this, the house price is determined at the point where the amount of cash payment and the amount of cash receipt match for the sale in the period, and changes when a difference occurs between the amounts. As a result of constructing and simulating a dynamic model for housing market based on cash flow, it was estimated that more than half of the rise in Korean housing prices since 2000 was due to the rise in 'jeonse' prices, and the rest were due to the higher ratio of additional procurement cash than the equilibrium value. According to the cash flow-based analysis, heavy comprehensive real estate tax and transfer tax for multiple homeowners, house supply through the development of new cities and the unitary deregulation of reconstruction can also lead to a rise in housing prices, contrary to policy intentions. The cash flow-based dynamic market model presented in this paper can be expanded throughout the resell market where used goods with scarcity are traded