리모델링 인센티브를 활용한 1기 신도시 ‘先 재건축, 後 리모델링’ 추진에 관한 연구

A Study on the Promotion of ‘Reconstruction First, Remodeling Later’ in Phase 1st New City Using Remodeling Incentives: Focused on the Bundang new city

주택가격은 문재인 정부 이후 크게 상승하며 서울 일부 지역은 평균 아파트 가격이 10억 원을 넘는 상황에 이르렀다. 이에 정부는 부동산 규제정책으로 금융대출 규제정책 중 하나인 LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보인정비율)와 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)에 이어 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)을 도입해 대출 억제를 통한 집값 상승 억제정책을 내놓았지만, 효과를 보지 못하자 주택공급을 확대하여 시장의 안정을 꾀하는 정책으로 전환을 꾀하였다. 하지만 대규모로 주택을 공급할 수 있는 토지는 한정적이고 또 현재로서는 마땅한 땅을 찾기 어려운 상황이다. 재건축과 재개발을 통해 신규 주택을 공급하는 방안이 있지만 이미 사업성이 가능한 저층 아파트단지들의 재건축사업이 완공단계에 이르렀고, 남은 중·고층 아파트는 사업성 부족으로 재건축이 아닌 공동주택 리모델링(이하, ‘리모델링’이라 부른다) 사업으로 선회하고 있다. 하지만 리모델링사업의 대상 주택들은 과거 리모델링을 고려되지 않은 방식으로 건립된 주택들로 리모델링에 있어 안전도나 주거개선 효과 그리고 주택공급 효과가 저하될 수밖에 없다. 이에 본 연구는 1990년대 제1기 신도시의 개발 1989년부터 1996년까지 이루어짐. 건립된 분당신도시를 위시한 1기 신도시가 리모델링에 부여되는 인센티브를 활용하여 ‘先 재건축, 後 리모델링’ 사업을 추진하는 방안을 연구하고자 한다.

housing prices have risen sharply since the Moon Jae-in administration, and in some areas of Seoul, the average apartment price has reached more than 1 billion won. Accordingly, as a real estate regulatory policy, the government introduced DSR following LTV and DTI, which are one of the financial loan regulation policies, and came up with a policy to suppress the increase in house prices through loan restraints. came up with However, the land that can supply housing on a large scale is limited and it is difficult to find suitable land at present. Although there is a way to supply new housing through reconstruction and redevelopment, the reconstruction projects of low-rise apartment complexes that are feasible have already reached the completion stage, and the remaining middle and high-rise apartments are turning to multi-unit housing remodeling projects rather than reconstruction due to lack of business feasibility. However, the target houses of the remodeling project are housing complexes that were built in a way that did not take into account remodeling in the past.