개정 주택임대차보호법상 계약 갱신청구권의 문제점과 개선방안

Problems of Contract Renewal Claims Right under the Revised Housing Lease Protection Act and Improvement Plan

주택은 생활을 영위하기 위한 기본적인 재화중의 하나로서, 주거에 대한 거주의 안정은 생활 전체의 안정과 밀접한 관계가 있다. 주택 점유의 방법으로는 크게 자가 소유에 의한 자가 점유와 타인에게 임차하여 거주하게 하는 임대로 나눌 수 있으며 본 연구의 목적인 계약갱신 청구권에 대한 부분은 임대에 관련된 부분 중 하나이다. 1981년 제정된 주택임대차보호법은 임대인과 임차인간의 분쟁을 막고 국민 주거 안정을 위하여 민법 규정에 대한 특례규정으로 시행되어왔다. 주택임대차보호법은 임대인에 비하여 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 정책으로 민법보다 강력한 특례법으로 시행되어 왔으나 임대인과 임차인간의 불균형이 해소되기는 어려운 부분이 존재하였으며, 그로 인해 임차인보호 및 권리를 강화하기 위한 논의는 꾸준히 제기되었고, 제19대 국회에서 여러 차례 발의되어 2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되었다. 개정된 주택임대차보호법의 내용으로는 전월세 상한제, 계약갱신 청구권제, 전월세 신고제가 있으며, 분쟁조정위원회를 두어 개정 된 주택임대차보호법으로 인한 분쟁을 완화할 수 있게 하였다. 본 연구는 이 중 계약갱신청구권제로 인해 발생되는 분쟁을 분석하며, 계약갱신청구권으로 인한 임대인의 과도한 재산권 침해에 대한 부분이 발생될 수 있는 부분을 사례로 분석해보았고, 임차인을 보호하고자 한 취지와 무색하게 실제 부동산 시장에서 임차인들에게 발생되고 있는 피해를 분석해 봄으로써 법의 취지와 다른 부동산시장의 현상을 파악해보고, 이에 따라 개선방안을 제시하고자 한다.

Housing is one of the basic goods for living, and the stability of residence in housing is closely related to the stability of the whole life. The method of housing occupancy can be largely divided into own occupancy by self-ownership and lease that allows others to rent and live, and the part of the right to claim contract renewal, which is the purpose of this study, is one of the parts related to lease. The Housing Lease Protection Act enacted in 1981 has been implemented as a special provision for the provisions of the Civil Act to prevent disputes between landlords and tenants and to stabilize housing for the people. The Housing Lease Protection Act has been implemented as a stronger special law than the Civil Act as a policy to protect relatively weak tenants, but the imbalance between landlords and tenants is difficult to resolve, and discussions to strengthen tenants' protection and rights have been raised several times in the 19th National Assembly. The contents of the revised Housing Lease Protection Act include the upper limit of the monthly rent, the right to claim contract renewal, and the monthly rent reporting system, and a dispute settlement committee was established to alleviate disputes under the revised Housing Lease Protection Act. This study analyzes disputes caused by the contract renewal claims right system, analyzes the excessive property rights infringement of landlords due to the contract renewal claims right using case studies, and analyzes the damage caused to tenants in the real estate market regardless of the purpose of protecting tenants, accordingly, we would like to suggest directions for improvement.