2019년 독일 임대차조절법에 따른 차임인상제동에 관한 연구

Die Mietpreisbremse nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz (2019): Einführungsmöglichkeit in das koreanische Recht

정권이 바뀔 때마다 소액임차인을 보호한다는 명분으로 주택임대차보호법과 관련되는 법령들은 반복되는 개정을 경험하고 있다. 최근에는 새 정부 출범 이후 임대차3법이 폐지될 가능성도 상당히 높아진 상황이다. 어떠한 방식이든 대대적인 개편이 예고된 상태다. 현재 주태임대차에 관한 학계의 연구결과와 사회적 이슈는 계속적으로 증가할 것이 분명하지만, 국회의 입법과 정부의 정책에 어느 정도 영향을 줄 수 있을지는 의문이다. 우리 대한민국 헌법 제23조 모든 국민의 재산권을 보장하고 있으며, 그 내용과 한계를 법률로 정하고 있고(동조 제1항), 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 및 제한은 법률로써 하며, 정당한 보상을 지급하는 것(동조 제3항)으로 규정하고 있다. 현재 전세보증금 및 월세의 인상이 전세계적 물가상승과 맞물려 계속되는 가운데, 정부의 입장에서는 어떻게든 안정적인 주택시장보호를 관철시키기 위한 노력을 경주할 수밖에 없는 상황을 충분히 이해할 수 있다. 독일에서는 2015년 이후 임대료증액에 대한 관심과 언론보도가 증가하고 있고 차임인상제동(Mietpreisbremse)에 관한 법원판결이 이루어지고 있어서 학계와 실무계가 이를 주목하고 있다. 나아가 2015년 독일 임대차수정법(Mietrechtsnovellierungsgesetz)을 통하여 개정된 독일 임대차법이 계속적으로 발생되는 임대차제도의 문제해결에 미흡한 것으로 평가되어 2019년 독일 임대차조절법(Mietrechtsanpassungsgesetz)을 통해 재차 개정된 점도 우리에게 큰 관심을 불러일으키고 있다. 특히 최근 독일연방헌법재판소의 결정이 2015년부터 계속적으로 진행된 독일임대차제도의 변화와 문제점에 관한 여러 논의를 종식시키는 역할을 하고 있어서 이에 대한 연구의 필요성이 제기된다. 국내에서 임대료 및 보증금 증액에 관한 관심과 분쟁이 꾸준히 증가하는 상황이다. 때마침 독일에서는 임대차법개정을 통해 차임인상제동제도가 시행되었는바, 우리에게 이 제도의 도입가능성에 관한 연구의 필요성과, 도입된 이 제도가 차임증액 및 보증금증액에 어떠한 영향을 줄 것인지에 대한 검토의 필요성이 제기된다. 본 논문에서 이러한 내용을 중점으로 연구가 진행된다.

Am 1. Januar 2019 ist das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG) in Kraft getreten. Durch dieses Gesetz wurden insbesondere die §§ 556d ff. BGB angepasst bzw. ergänzt, die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsno- vellierungsgesetz - MietNovG) im Jahr 2015 eingeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung begegnet das MietNovG u.a dem folgenden Problem auf dem damaligen Mietwohnungsmarkt: „Zum einen steigen in prosperierenden Städten die Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen derzeit stark an und liegen teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Entwicklung auf angespannten Wohnungsmärkten hat vielfältige Ursachen. Sie führt dazu, dass vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber inzwischen auch Durchschnittsverdiener zunehmend größere Schwierigkeiten haben, in den betroffenen Gebieten eine für sie noch bezahlbare Wohnung zu finden. Erhebliche Teile der angestammten Wohnbevölkerung werden aus ihren Wohnquartieren verdrängt. Dieser Entwicklung sollen die neuen Regelungen im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs begegnen, indem sie die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten, die von den Landesregierungen ausgewiesen werden, auf die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent begrenzen.“ Dieses Problem besteht auch bereits seit langer Zeit auf dem koreanischen Mietwohnungsmarkt. Die bisherigen Versuche des koreanischen Gesetzgebers die Mietpreise einzudämmen, haben bislang noch keine signifikanten Wirkungen entfaltet. Der Verfasser untersucht in dieser Abhandlung die §§ 556d ff. BGB und deren Einführungsmöglichkeit in das koreanische Recht. Er kommt zu dem Ergebnis, dass die (detaillierten) deutschen Regelungen nicht den aktuellen Gegebenheiten des koreanischen Mietwohnungsmarkts sowie dem koreanischen Rechtsgefühl entsprechen. Angesichts der Eigentumsgarantie und der Vertragsfreiheit schlägt er vor, die bestehende Mieterhöhungsgrenze im koreanischen Mietrecht zu erhöhen.