법인의 사업용 부동산 양도방식과 조세부담 분석

Analysis for Firms' Property Acquisition Method and Its' Taxation

본 연구는 법인의 사업용 부동산 양수도 방식을 직접매매방식, 자회사 설립 후 주식 양수도방식, 자산 유동화 방식의 3가지 형태로 나누고 각각의 현금흐름 및 조세부담을 매도자와 매수자 측면에서 분석함으로써, 효율적인 세무관리 측면에서 가장 유리한 현금흐름을 선택할 수 있는 의사결정 기준을 제시하기 위해 수행되었다. 직접매매방식의 현금흐름에는 매도자 측면에서 매매시점의 부동산 양도차익에 대한 법인세와 토지 등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는 경우의 법인세가, 매수자 측면에서는 매매시점의 취․등록세와 부동산 보유기간 동안 발생하는 감가상각비 절세효과, 관리비용의 현재가치가 포함된다. 주식양수도 방식의 경우 매도자의 현금흐름에는 매매시점의 양도차익에 대한 법인세 및 토지 등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는 경우의 법인세 외에 자회사 설립과 관련된 지출이 포함되고, 매수자 측면에서는 매매시점의 간주취득세, 부동산 보유기간 동안 발생하는 자회사세후순이익에 대한 이중과세문제, 감가상각비 절세효과와 관리비용의 현재가치를 고려해야 한다. 주식양수도 방식은 직접매매방식에 비하여 매도자에게는 자회사 설립비용이라는 추가적인 지출을 수반하지만, 매수자에게는 부동산 보유기간동안의 현금흐름이 매매시점의 조세부담보다 클 경우에 유리한 대안이 된다. 자산유동화 방식은 주식양수도 방식과 마찬가지로 매수자가 부동산을 경제적으로 소유하게 되는데, SPC의 세후순이익을 배당하더라도 이중과세의 문제가 발생하지 않으며 부동산 취득시점에 취득세와 등록세가 감면되기 때문에 조세부담 측면에서 주식양수도 방식보다 유리할 수 있다.

This Study is to analyze the effect that differential taxation will exert to firm's property acquisition method into three types; namely, Direct Acquisition Method, Stock Acquisition Method after establishing affiliated company and Asset Backed Security Issuing Method, and then of analyzing its respective imposition of taxes. As there is almost never preceding study as to this kind of analysis, this study has suggested a model of decision rule to be able to select the most advantageous cash flow on strategic aspect of the company against taxation. In view of analysis for cash flow per each method, difference of taxation will occur as per its acquisition method. Stock Acquisition Method will raise the matter for double taxation in case net profit of affiliated company is dividended to parent company(buyer). As for Asset Backed Security Issuing Method, no double taxation will be imposed even if net profit after taxation of SPC is dividended to buyer(parent company), and acquisition tax and registration tax will be reduced and exempted on the point of acquisition of property, and furthermore, this method will bestow an advantage in raising early acquisition fund of property with ease by means of converting property into securities.