정당보상원칙과 공시지가기준보상

Just Compensation and Compensation by the Officially Announced Land Price

헌법은 강제로 수용되는 피수용자의 재산권보호를 위해서 ‘정당보상원칙’을 채택하고 있으며, 그 구체적 내용에 대해서는 입법부에게 위임하고 있다. 헌법의 위임에 따라 토지보상법이 채택한 보상기준은 적정가격보상원칙 및 개발손익배제원칙이다. 토지보상법은 시장가치를 의미하는 적정가격보상원칙을 채택하면서도 토지의 경우 표준지공시지가를 기준으로 하고 있다. 표준지공시지가는 법령상 시장가치로 산정되어야 하지만, 실제는 시장가치보다 낮게 산정되고 있고 현실화율은 지역별, 종류별 차이가 크다. 이 때문에 토지보상액은 실질적으로 ‘그 밖의 요인’을 이용하여 거래사례가액 또는 보상선례가액을 기준으로 산정된다. 이 결과 표준지공시지가를 기준으로 하더라도 적정가격보상원칙은 준수되고 있다. 그렇지만 ‘그 밖의 요인’에 대한 법적근거가 없고, 보상액을 둘러싼 일반국민의 오해가 발생하며, 보상액을 산정하는 감정평가작업도 비효율적으로 진행되고 있다. 또한 개발이익배제를 관철하기 위해서는 해당 공익사업계획 발표 전후 일정기간을 대상으로 보상대상토지가 속한 지역 및 외부 유사지역들의 지가변동에 대한 시계열적 분석이 요구된다. 그렇지만 토지보상법령은 표준지공시지가와 지가변동률을 주된 수단으로 삼고 있다. 그나마 사업면적 20만 제곱미터 이상 등의 요건을 충족하는 공익사업만을 대상으로 하고 있어 다수의 공익사업에서는 개발이익배제가 제대로 관철되지 않고 있다. 더구나 표준지공시지가는 시장가치가 아니며, 실제 지가변동과 일치하지 않아 개발이익배제에 효과적인 수단이 되지 못한다. 이러한 문제들은 토지보상법령이 시장가치를 반영하지 못하는 표준지공시지가를 보상기준으로 삼는 것에서 발생하는 것인 만큼 법상보상기준에 대한 재검토가 필요하다. 실질적으로는 시장가치인 거래사례가액으로 보상하고 있는 만큼, 법상보상기준도 거래사례가액으로 변경하는 것이 적정가격보상원칙에 부합하고 개발이익배제에도 효과적이다.

The Constitution adopts ‘just compensation‘ to protect owners of land relating expropriation for public use. A detailed standard is delegated to the Land Compensation Law. The standards that the Land Compensation Law adopt are ’justified price compensation’ and ‘exclusion of development gains’. The the Land Compensation Law prescribes that compensation for land be priced based on ‘the officially announced price of standard land’. ‘The officially announced price of standard land’ that should reflect market value by law, in practice is lower than market value. So compensation for land is actually priced based on markt value not ‘the officially announced price of standard land’. The difference between market value and ‘the officially announced price of standard land’ is revised by ‘other factor’. As a result the compensation for land that is priced by ‘the officially announced price of standard land’ is accord with ’justified price compensation’. But there is no legal basis for using ‘other factor’, and people misunderstands that compensation is priced only by ‘the officially announced price of standard land’, which is lower than market price. And to accomplish ‘exclusion of development gains’, it needs a detailed analysis about land value change the before and after announcement of the plan. But the Land Compensation Law consider only large scale project as target and regulate only the selection of ‘the officially announced price of standard land’ and land price index. So ‘exclusion of development gains’ is executed incompletely. It is desirable that legal compensation standard is substituted for sales comparables. Sales comparables standard is more accord with ’justified price compensation’ and effective means of ‘exclusion of development gains’.