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財産法硏究 第39卷 第2號.jpg
KCI등재 학술저널

소멸시효가 완성된 부동산 임대인의 구상금채권에 의한 상계와 공제

대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결을 중심으로

부동산 임대차에 있어서는 통상 고액의 임대차보증금이 수수된다. 우리 판례는 임대차보증금은 임료채무, 목적물의 멸실ㆍ훼손으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다고 보고 있다. 그 결과 임대차 종료시 부동산 임대인은 지급된 임대차보증금에서 임대차관계에 따른 임차인의 채무액을 공제하고 남은 금액을 반환할 수 있다. 그런데 부동산 임대인이 임차인에 대하여 임대차와 관련한 채무를 부담하고 있는 경우, 이러한 공제의 방법 외에 자신의 임차인에 대한 채무와 상계할 수도 있다. 이와 같이 부동산 임대차에 있어서는 채무의 소멸에 상계와 공제가 공존하는 상황이 발생할 수 있고, 이 경우 양자의 관계가 문제된다. 그런데 문제는, ① 부동산 임대차에 있어서 상계 내지 공제는 임대차보증금과의 상계 내지 공제에 한정되지 않고, ② 상계 내지 공제의 대상도 연체된 차임 내지 손해배상 등에 한정되지 않는다는 점이다. 예컨대 상가건물 또는 점포임대차의 경우에는 임차인이 영업을 위하여 임차부동산에 시설 등 비용을 지출하는 경우가 오히려 일상적인데, 이 경우 별도의 특약이 없는 한 임차인은 임대인을 상대로 하여 비용상환청구(민법 제626조)를 할 수 있다. 이 때 임대인이 그 부동산 임차인에 대하여 다른 시효완성된 채권을 가지고 있을 경우, 그 채권과 임차인의 비용상환채권 사이의 상계 내지 공제가 문제된다. 이 문제에 대하여 우리 대법원은 2021년에 대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결을 통해서 자신의 생각을 피력한 바 있다. 이 대법원판결에서는 소멸시효가 완성된 부동산 임대인의 구상금채권과 부동산 임차인의 유익비상환채권 사이의 상계가 문제되었다. 우리 대법원은, 임차인의 유익비상환채권은 임대차계약이 종료한 때에 비로소 발생한다고 보아야 하므로, 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 위 구상금채권과 임차인의 유익비상환채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다고 한다. 따라서, 대법원판결에 따르면, 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다. 그러나 구상금채권자는 소멸시효 완성 전부터 위 구상금채권을 자동채권으로 하고 임차인의 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계할 것을 합리적으로 기대하는 이익을 가지고 있었고 그러한 기대이익과 신뢰는 보호되어야 한다. 따라서 구상금채권자는 구상금채권의 소멸시효가 완성된 후에도 위 구상금채권을 자동채권으로 하여 임차인의 유익비상환채권과 상계할 수 있다고 보아야 한다. 결국 필자는 원심판결과 그 결론을 같이 하지만, 원심판결은 그 결론을 뒷받침하는 논거에 있어서 많은 문제가 있기 때문에 그 논거는 받아들일 수 없다. 한편, 임차인이 임대차존속 중에 임차목적물에 필요비를 지출한 경우에는, 필요비는 그 지출과 함께 이행기에 도달하므로, 필요비 지출 후에 임차인의 채무를 대신 변제한 구상금채권자(=임대인)가 임차인의 필요비상환채권과 상계를 하는데 아무런 문제가 없다. 그밖에 시효완성된 구상금채권의 채권자가 필요비상환채권자인 임차인을 상대로 상계의 표시를 하였다면, 민법 제495조가 적용될 것이기 때문에, 언제나 상계가 인정되어야 할 것이다. 끝으로, 부동산 임대차에서는 임대차계약이 체결되는 때에 부동산 임차인이 임대인에 대하여 임대차보증금을 지급하는 것이 일상적이다. 따라서, 2017다258787 판결의 사안의 직접적인 쟁점은 아니었지만, 임대인의 시효완성된 구상금채권과 임차인의 임대차보증금 반환채권 사이의 공제 내지 상계도 문제될 수 있다. 그런데, 임차인의 구상금채무는 임대차보증금 반환채권으로부터의 공제대상 채무가 아니므로, 그 구상금채무의 시효완성 여부에 상관없이 임대차종료 후 목적물이 반환될 때에 임대차보증금으로부터 공제될 수 없다. 아울러 임대인의 시효완성된 구상금채권과 임차인의 임대차보증금 반환채권은 원칙적으로 상계의 요건을 충족하지 못한다. 자동채권인 구상금채권의 시효가 완성된 후에야 비로소 임대차의 종료와 함께 수동채권인 임대차보증금 반환채권의 이행기가 도래하게 되기 때문이다. 임대인이 수동채권인 임대차보증금 반환채권에 대한 기한의 이익을 포기함으로써 민법 제495조의 요건을 충족시키는 방법도 생각할 수 있겠으나, 수동채권에 대한 기한의 이익 포기는 포기의 가능성만으로는 충분하지 않고 임대인이 실제로 이를 포기하여야 한다.

Bei der Anmietung von Immobilien übernimmt ein Vermieter in der Regel von eienem Mieter eine hohe Kaution. Die Mietkaution sichert alle Schulden des Mieters im Zusammenhang mit dem Mietvertrag, einschließlich überfällige Miete und Schäden aufgrund von Verlust oder Beschädigung des Objekts. Infolgedessen vermischen sich Aufrechnung und Abzug im Erlöschen des Mietverhältnisses von Immobilien, und das Verhältnis zwischen beiden wird zum Problem. Problematisch ist jedoch, dass ① die Aufrechnung bzw. der Abzug in Immobilienanmietung nicht auf die Verrechnung bzw. den Abzug mit der Mietkaution beschränkt ist und ② der Gegenstand der Aufrechnung bzw. des Abzugs nicht auf überfällige Miete oder Schadensersatz gegen Beschädigung des Objekts beschränkt ist. Beispielsweise ist es in der Miete für ein Gewerbegebäude oder Geschäftsmiete eher üblich, dass der Mieter Ausgaben wie Einrichtungen für geschäftliche Zwecke auf der gemieteten Immobilie aufwendet. In diesem Fall kann der Mieter einen Verwendungsersatzanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen (§ 626 KBGB), es sei denn, es besteht eine gesonderte Sondervereinbarung. Stehen dem Vermieter in dieser Situation weitere verjährte Ansprüche gegenüber dem Mieter zu, wird die Aufrechnung zwischen den Forderungen und dem Verwendungsersatzanspruch des Mieters problematisch. Zu diesem Problem hat der koreaniche Oberste Gerichtshof seine Meinung durch das Urteil 2017Da258787 geäußert, das am 10. Februar im Jahr 2021 verurteilt wurde. Problematisch war in dieser höchstgerichterlichen Entscheidung die Aufrechnung zwischen der verjährten Ausgeichsforderung des Vermieters und dem nützlichen Verwendungsersatzanspruch des Mieters. In diesem Papier wurden das Urteil des Obersten Gerichtshofs und das Urteil der Vorinstanz mit unterschiedlichen Argumenten und Schlussfolgerung kritisch überprüft. Der Oberste Gerichtshof sagt, dass, wenn die Verjährungsfrist für die Ausgleichsforderung des Vermieters während der Dauer des Mietverhältnisses abgelaufen ist, die oben genannte Ausgleichsforderung und die nützliche Verwendugsersatzforderung des Mieters nicht im Zustand sein könnten, in dem sie aufgerechnet werden können. Denn erst bei Beendigung des Mietvertrags entstehe die nützliche Verwendugsersatz- forderung des Mieters. Daher könnte es, nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs, nicht einmal nach § 495 des KBGB nicht anerkannt werden, dass der Vermieter die bereits verjährte Ausgleichsforderung als aktive Forderung verwendet und mit der nützlichen Verwendugsersatzforderung des Mieters aufrechnet. Vor Ablauf der Verjährungsfrist hatte der Gläubiger der Ausgleichsforderung jedoch eine vernünftige Erwartung, die bereits verjährte Ausgleichsforderung als aktive Forderung und die nützliche Verwendugsersatzforderung des Mieters als passive Forderung zu verrechnen, und dieses erwartete Interesse und Vertrauen sollten geschützt werden. Daher sollte der Gläubiger der Ausgleichsforderung bedenken, dass, auch nach Ablauf der Verjährungfrist, die Ausgleichsforderung als aktive Forderung zur Aufrechnung mit der nützlichen Verwendugsersatzforderung des Mieters verwendet werden kann. Letztendlich stimme ich der Schlussfolgerung des Vorinstanzurteils zu, aber die Argumente des Vorinstanzurteils können nicht akzeptiert werden, da das Vorinstanzurteil viele Probleme bei der Begründung aufweist. Andererseits, obwohl dies in der oben genannten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs nicht unmittelbar angesprochen wurde, wäre es auch problematisch, ob der Vermieter im Normalfall die verjährte Ausgeichsforderung von der Mietkaution abziehen bzw. verrechnen könnte. Dieses Papier befasst sich auch mit dieser Problematik.

Ⅰ. 머리말

Ⅱ. 임대인의 구상금채권과 임차인의 임대차보증금 반환채권과 사이에 공제 내지 상계

Ⅲ. 대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결 개관

Ⅳ. 민법 제626조 규정 자체에 대한 검토

Ⅴ. 민법 제495조의 소멸시효가 완성된 채권에 의한 상계의 법리

Ⅵ. 임대인의 시효완성된 구상금채권과 임차인의 비용상환채권 사이의 상계가능성 검토

Ⅶ. 결론

참고문헌

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