토지 및 주택의 과표 현실화율에 대한 요인 분석

Study on Factors for Assessment Ratio of Real Estate

본 연구는 과표 현실화율(Assessment Ratio：이하 AR)의 결정요인을 분석하여 과세 형평성에 토대를 제공한다. 과표 현실화율은 새롭게 정비된 부동산공시법에 따라 부동산의 적정가격 공시와 부동산 시장․동향의 조사․관리에 필요한 사항을 규정하여, 부동산의 적정한 가격형성과 형평성을 도모하기 위한 기초값에 해당한다. 따라서 본 연구는 과표 현실화율의 결정요인을 분석하여 과세 형평성에 대한 원인과 대응방안을 제공하는 의미를 갖는다. 본 연구에서는 선행연구에 한계점을 반영하여 과세 형평성을 분석할 수 있는 과표 현실화율의 결정요인을 정리하고 이에 대한 실증적인 분석을 제시한다. 먼저 사전적으로 결정요인이 과표 현실화율에 어떻게 영향을 미치는지 정리한다. 다음으로 회귀분석을 통하여 결정요인과 과표 현실화율의 관계를 살피고, 실증결과의 의미를 해석한다. 이를 위하여 실거래가격의 대용치로 인한 한계를 줄일 수 있는 부동산거래관리시스템(RTMS：Real Estate Trade Management System)의 토지와 주택의 실거래가격을 활용한다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 과표를 상향 조정하는 민원이 증가할수록 과표 현실화율이 높아지며, 과표를 하향 조정하는 민원이 증가할수록 과표 현실화율이 낮아진다. 평가자가 향후 이의제기가 적도록 과표를 산정하는 유인이 존재함을 보여준다. 둘째, 실거래가격으로 거래하는 비율이 증가할수록 과표 현실화율이 낮아진다. 이는 평가자가 과표를 오히려 보수적으로 평가하여 투기적 거래의 속성을 완화하려는 유인으로 나타나는 결과로 해석할 수 있다. 셋째, 평가자의 작업량이 증가할수록 과표 현실화율이 감소한다. 보수적으로 과표를 설정하여 과도한 업무량으로 인한 실수를 감소시키려는 현상으로 해석된다. 넷째, 해당 지역의 가격 수준이 높을수록 과표 현실화율이 높아진다. 이런 결과는 토지소유자와 공무원이 전년대비 과표 상승률에 관심을 갖기 때문에, 토지와 주택 가격이 높은 지역에서 과표를 더 많이 상승시킬 수 있다고 해석된다. 다섯째, 개발 사업이 많을수록 과표 현실화율이 낮아진다. 개발 사업이 많아지면 급격하게 세부담이 증가하여 소유자의 민원이 증가하고 분쟁이 많아질 수 있다. 따라서 평가자는 개발사업의 증가로 증가하는 실거래가격보다 과표를 낮게 설정하여 위험을 회피하는 성향이 있음을 보여준다. 본 연구는 과표 현실화율에 대한 결정요인을 통하여 부동산공시법을 정착시킬 수 있는 제도적인 보완에 도움을 줄 수 있다. 또한 과표 현실화율의 결정요인을 분석하여 제도적으로 과표 현실화율을 높이면, 과세 형평성을 보완할 수 있으므로, 부동산과 관련하여 더 공평하게 과세할 수 있는 정책적 시사점을 제공한다.

This study examines the basis for determining taxation equity by analyzing the factors of assessment ratio. The Regulations for Land Price Statistics correspond to the basic values for determining the adequacy of real estate prices and the need to balance the properties of real estate. Therefore, this study provides causes of taxation equity and alternative plan by analyzing the factors of assessment ratio. This study outlines the determining factors of assessment ratio which the taxation balance can be analyzed, reflecting limits of the existence of the preceding study. Based on prior studies, this study theoretically drives the assessment ratio factors and establishes how the impact of those factors on assessment ratio. And then by regression analysis, this study shows the relationship between the factors and assessment ratio and interprets the meaning of the findings. For this analysis, the real estate trade management system (RTMS) is utilized to reduce the limitations caused by the substitution of transaction prices. The summary of the results of this study is as follows. First, the higher the needs to raise the assessment value, the higher the assessment ratio and the higher the level to reduce the assessment value, the lower the assessment ratio. This result shows that there is the incentive to reduce future objections of assessment value. Second, the higher the ratio of transactions in actual prices, the lower the assessment ratio. As the transaction of speculative intention increases, appraisers can evaluate the assessment value to reduce the attributes of speculative transactions. Third, the higher the appraiser’s workload, the lower the assessment ratio. It can be interpreted as a conservative setting to help reduce the evaluator’s mistakes due to excessive workload. Fourth, the higher the price level of the corresponding area, the higher the assessment ratio. Since landowners and public servants are interested in higher run－up to the previous year, it is interpreted that the results could lead to higher assessment value in areas where land and housing prices are higher. Fifth, the higher the development project, the lower the assessment ratio. Increasing development projects lead to sharp increases in tax burden, increasing the number of grievances and increasing disputes among landowners. As a result, appraisers tend to avoid risk by setting up a lower assessment value. This study may help to supplement the systematic filing of the real estate disclosure law through determining the factors in assessment ratio. In addition, this study provides political implications that allows more equitable taxation regarding real estate transactions by analyzing the factors of assessment ratio and taxation equity.