펀드매니저의 부동산투자 위험요인에 대한 인식과 행동 비교

Comparison of Fund Managers’ Perception and Behavior toward Real Estate Investment Risk Factors

정보비대칭이 존재하는 부동산시장에서 펀드매니저의 역할은 매우 중요하다. 그들은 투자자와 투자대상을 연결할 뿐 아니라, 시장정보에 해박한 전문가로서 수익과 위험에 대한 컨센서스를 주도하는 역할을 한다. 본 연구는 펀드매니저의 합리성을 탐구하는 하나의 방법으로 부동산투자의 위험요인에 대한 그들의 인식과 행동을 비교한다. 위험요인에 대한 인식은 설문조사에 기반한 AHP를 통해, 행동은 투자자에게 제시한 수익률에서 무위험이자율을 차감한 위험프리미엄을 회귀분석하여 각각 측정한다. AHP 결과 부동산 펀드매니저는 포지션(대출, 지분)을 가장 중요한 위험요인으로 인식하는 것을 알 수 있었다. 그 뒤는 지역, 섹터, 투자시기, 임대조건(책임임대차 여부)이 뒤따르며, 그 외 위험요인은 중요하지 않게 인식하는 것을 알 수 있었다. 위험프리미엄에 대한 회귀분석에서도 포지션이 가장 중요한 설명변수인 것으로 나타났다. 그 뒤는 지역, 투자시기, 규모(연면적), 포트폴리오(복수자산 여부)가 뒤따르며, 그 외 위험요인은 유의하지 않은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 위험요인에 대한 부동산 펀드매니저의 인식과 행동에 대해 일관성을 부정하기 어렵다는 것을 보여준다. 인식과 행동의 일관성은 중요한 위험요인에서 더욱 명확하게 나타났다.

The role of fund managers in the real estate market with asymmetric information is critical. They connect investors to assets and set the consensus on the risk-return profile of real estate investment. This study compares real estate fund managers’ perception and behavior toward risk factors in real estate investment to investigate their rationality. An AHP based on a survey measures perception, and a regression analysis on risk premiums calculated from target returns and risk free rates estimates behavior. The AHP results show that the investment position is perceived as the most important risk factor, followed by region, sector, timing, and lease condition in that order. Other factors, such as fund size, number of properties, property area, and investment vehicle type, are not perceived as important. The regression analysis yields somewhat similar results. The most important factor raising the risk premium is the investment position, followed by region, timing, property area, and the number of properties in that order. Other factors such as lease condition, investment vehicle type, fund size, and sector are insignificant. Comparing the two results, we can determine that the perception and behavior of fund managers are consistent. The consistency is more noticeable among key risk factors.