소형오피스빌딩 매매사례를 통한 매매가격 및 지역 영향요인에 관한 연구

Regional Determinants of Sale Price through Small Office Building Sales Cases: Focusing on the analysis of sales cases in Seoul

본 연구에서는 소형 오피스 빌딩 매매가격의 지역 결정 요인을 분석하기 위해서 단위면적당 매매가격과 자연로그를 취한 ㎡당 실거래 매매가격을 종속변수로 이용하여 건물특성과 입지특성, 경제특성을 독립변수로 하여 헤도닉 모형에 기반하여 분석을 실시하였다. 연구를 위해 설정한 가설을 변수 특성별로 살펴본 결과, 첫째, GBD(강남권역)를 제외한 권역별 특성인 CBD, YBD, Others는 소형오피스 빌딩의 매매가격을 하락시키는 요인으로 지역결정에 작용하는 것으로 나타났다. 둘째, 입지특성 요인과 매매가격 결정요인과의 관계에서 대지면적, 접도로넓이, 용도지역이 유의한 영향을 미치는 것으로 파악되었고, 전철역수는 별다른 영향이 없는 것으로 검증되었다. 셋째, 건물특성 중 주차대수, 용적률, 승강기 존재는 오피스 빌딩 매매가격 결정에 양(+)의 방향을 나타냈고, 건축연도는 음(-)의 방향으로 파악되었으며, 총층수는 매매가격에 별다른 영향이 없는 것으로 검증되었다. 넷째, 경제특성은 [모형 1]의 선형회귀모형에서만 통계적으로 유의한 영향이 있는 것으로 파악되었고, [모형2]의 경우는 소형 오피스 빌딩 매매가격의 지역 결정요인 분석에서 영향력이 없는 것으로 파악되었다.

In this study, to analyze the regional determinants of small office building sales prices, the analysis was conducted based on the Hedonic model using building characteristics, location characteristics, and economic characteristics as dependent variables. As a result of examining the hypothesis set for the study by variable characteristics, first, CBD, YBD, and Others, which are characteristics of each region excluding GBD (Gangnam area), were found to act on regional decisions as factors that lower the sales price of small office buildings. Second, it was found that the land area, access road area, and use area had a significant effect in the relationship between the location characteristic factor and the sales price determinant, and it was verified that the subway station had no significant effect. Third, among the building characteristics, the number of parking lots, floor area ratio, and elevator presence indicated a positive (+) direction in determining the office building sales price, the building year was identified as a negative (-) direction, and the total number of floors was verified to have little effect on the sales price. Fourth, economic characteristics were found to have a statistically significant effect only on the linear regression model of Model 1, and in the case of Model 2, it was found that there was no influence in the analysis of regional determinants of the sale price of small office buildings.