부동산경매에서 유치권에 따른 개선방안

A study on improvement measures according to problems related to lien in real estate auction.

부동산경매에서 유치권의 성립요건에 따른 문제가 발생하고 있다. 유치권의 핵심이 되는 점유의 불안정성에 의한 온전한 채권 보호가 어려운 실정이다. 유치권에서 점유는 성립요건임과 동시에 존속요건으로 채권자 본인의 직접점유 또는 간접점유를 통한 점유를 채권변제까지 지속해야 한다. 이것은 유치권 주장의 맹점으로 그 지속이 어려울뿐더러 점유 자체의 형태를 공시방법으로 하는 것에서 허위의 유치권 발생 문제가 제기된다. 현재 법원에서의 현황조사로 경매물건의 물리적인 정보를 조사하는 과정은 단순확인절차에 지나지 않는다. 유치권성립 여부의 확인사항 표시는 부동산경매에 있어서 불확실성에 의한 기피 현상으로 보여지고 있다. 이러한 유치권 기피 현상은 유치권의 채권확보를 위한 강력한 효력인 인도 거절에 의한 매수자 인수주의 채택에 있다. 부동산경매에 있어서 매수자가 인수하는 권리로 유치권은 매수자입장에서 최우선으로 해결해야 하는 권리인 것이다. 유치권의 성립이 명확하게 판명되었다면 매수희망자도 피담보채권액을 고려하여 입찰을 계획할 것으로 인수주의로 인한 피해를 차단할 수 있다. 즉 점유를 성립과 존속요건으로 하는 것이 유치권의 불안정을 야기하고 이러한 맹점에 의하여 허위의 유치권으로 인한 경매지연, 소송지연, 무분별한 허위 유치권 주장, 매각가격 하락, 채권확보의 불확실성으로 이어 진다는 것이다. 허위의 유치권으로 유치권 부존재 판례를 확인하면 유치권의 성립요건의 미비를 근거로 유치권을 부정하는 경우가 대부분이다. 소송해보고 승소하면 좋고 아니면 말고 식의 허위의 유치권 주장은 건전한 부동산경매에 치명적인 부작용을 가져온다. 사실관계를 불문하고 무조건 유치권을 주장하여 경매로 인한 매각을 악의적으로 차단하려는 경우와 과도한 피담보채권 주장으로 경매를 방해하는 것이 그것이다. 이러한 유치권 파생 문제의 근본적인 해결과 허위의 유치권으로 인한 경매물건에 설정된 기타 채권들의 침해를 방지하는 하는 것으로 유치권의 진정한 목적을 재정비하고 부동산경매에 관련된 이들이 유치권에 대한 명확한 정보와 그 성립여부를 온전하게 파악할 수 있는 기준설정이 절실한 실정이다. 따라서 본 연구는 부동산경매에서 발생하는 유치권문제에 대하여 분석하고 유치권의 성립을 명확히 하여 사실관계정보를 외부로 표시할수 있는 강력한 수단을 제시하여 집행법원, 매수희망자, 유치권자의 입장에서 발생하는 문제를 차단하고 실익을 도모하며 허위의 유치권 근절을 위한 개선방안을 제시하고자 한다.

In real estate auctions, a problem arises according to the requirements for the establishment of a lien. It is difficult to fully protect bonds due to the instability of occupation, which is the core of lien rights. Occupation in lien is a prerequisite for establishment and at the same time as a condition of existence, the creditor must maintain possession through direct or indirect possession until the repayment of the claim. This is a blind spot in claiming a lien, and it is difficult to sustain it, and the issue of false lien arises when the form of possession itself is disclosed as a method of disclosure. Currently, the process of examining the physical information of an auction item through a current situation investigation in the court is only a simple confirmation procedure. The indication of confirmation of whether a lien is established is seen as an avoidance phenomenon due to uncertainty in real estate auctions. This phenomenon of avoidance of lien lies in the adoption of the buyer's takeover principle by refusal of delivery, which is a strong effect for securing the bond of the lien. In a real estate auction, the right to be taken over by the buyer. If the establishment of a lien is clearly established, the purchaser will also plan a bid in consideration of the amount of collateralized receivables, thereby preventing damage due to underwritingism. In other words, making possession as a condition for establishment and existence causes instability of liens, and these blind spots lead to delays in auctions due to false liens, delays in lawsuits, reckless false lien claims, decline in sale price, and uncertainty in securing bonds. If the precedent for the absence of a lien is confirmed with a false lien, in most cases the lien is denied on the basis of the inadequacy of the conditions for the establishment of the lien. A false lien claim in the form of good or bad if you file a lawsuit and win has a fatal side effect on a sound real estate auction. These are the case of maliciously blocking the sale due to the auction by claiming the lien unconditionally regardless of the facts, and the case of obstructing the auction by claiming excessive collateral claims. By reorganizing the true purpose of the lien by fundamentally solving the problem of derivation of the lien and preventing the infringement of other bonds set in the auction due to the false lien, those involved in the real estate auction must provide clear information about the lien and whether it is established or not. There is an urgent need to establish a standard that can be grasped. Therefore, this study analyzes the lien issue that occurs in real estate auctions and provides a powerful means to display factual information externally by clarifying the establishment of lien, thereby blocking problems arising from the standpoint of the enforcement court, purchaser, and lien holder. We intend to present an improvement plan for the eradication of false liens while promoting practical benefits.