주택 매매가격과 전세가격 간의 비대칭적 연관관계

Asymmetric Relationship between House Sale Price and Jeonse Price

본 연구는 주택시장에서 매매가격과 전세가격 간의 비대칭 연관관계를 분석하였다. 매매(전세)가격이 상승할 때와 하락할 때 전세(매매)가격에 미치는 영향이 다를 수 있지 않을까? 라는 의문에서 출발하였다. 본 연구목적에 잘 부합하는 비선형 ARDL(nonlinear autoregressive distributed lag)한계검정법(bounds test)을 이용하여 분석하였으며 Hatemi-J, El-Khatib(2016)이 제시한 성분 분해법을 적용하여 양의 충격과 음의 충격을 분리하였다. 지역별 차이를 비교하기 위해 전국은 물론 15개 지역별 자료를 이용하였다. 분석 결과에서 가장 주목할 점은, 적어도 단기에는 매매가격이 상승할 때보다는 매매가격이 하락할 때 전세가격에 미치는 영향이 크고, 전세가격이 하락할 때보다는 전세가격이 상승할 때 매매가격에 미치는 영향이 크다는 사실이다. 이는 마이너스 갭투자나 깡통전세를 피하기 위한 시장참여자들의 합리적 행동과도 일치한다. 한편, 장기관계에서는 주로 매매가격이 전세가격을 선도하는 것으로 추정되어 간접적으로 대체재 이론을 지지한다. 본 연구의 결과는 주택가격의 예측은 물론 주택수요자의 매매 시기 결정이나 정책당국의 수급 정책결정에 유용한 정보가 될 수 있을 것이다.

The asymmetric relationship between the sale price and the Jeonse price in the housing market was examined in this study. When the sale(Jeonse) price increases compared to when it decreases, would not the impact on the Jeonse(sale) price be different? It started with the question. Analysis was performed using the nonlinear autoregressive distributed lag(ARDL) bounds test, which satisfies the purpose of this study. By applying the component decomposition method suggested by Hatemi-J and El-Khatib(2016), the positive and negative impacts were separated. To compare regional differences, data from 15 regions as well as the whole country were used. The most noteworthy thing from the analysis results is that, at least in the short term, the effect on the Jeonse price is bigger when the sale price decreases than when it increases, and the effect on the sale price is greater when the Jeonse price increases than when it decreases. This would be consistent with the rational actions of market participants to avoid negative-gap investments or Jeonse price reversal. On the other hand, in long-term relationships, it is estimated that the sale price leads the Jeonse price, and indirectly supports the theory of substitute goods. The findings of this study may be helpful in formulating supply and demand strategies for policy makers as well as in predicting future housing prices and deciding when to buy or sell a home.