재개발․재건축사업시행의 판단기준인 노후․불량건축물에 관한 고찰

A Study on Deteriorated and Defective Buildings, the Judgment Criteria for Redevelopment and Reconstruction Projects Implementation

재개발․재건축사업은 주거한경 및 도시환경을 개선하는 사업으로 쾌적한 환경을 조성하여 국민의 삶의 질을 높이는 사업이라고 말할 수 있다. 또한 이러한 사업은 국민의 주택공급을 위한 차원에서 시행한다. 재개발․재건축사업은 개발이익이 없으면 사업이 시행되지 않는다. 재개발․재건축사업은 주택의 공급 및 개발이익을 위하여 재개발․재건축사업을 시행할 때 용적률을 완화 적용한다. 그러나 이러한 사업은 사업의 시행과정에서 주민의 갈등으로 지연되고 중단되는 경우가 발생하여 사업시행자 및 조합원들에게 피해가 발생한다. 주민의 갈등은 재개발․재건축사업을 시행하기 위한 정비구역지정에서부터 발생한다. 정비구역의 지정은 노후․불량건축물의 일정한 비율이 있어야 하므로 그 지정이 정당한가에 대한 분쟁이 발생한다. 이와 관련하여 주민들은 정비구역의 지정에 대한 취소 및 무효를 주장하게 된다. 그러므로 재개발․재건축의 판단기준인 노후․불량건축물의 기준이 매우 중요한 역할을 한다. 도시정비법령에서는 이에 관하여 명확하게 규정되어 있지 않고 추상적으로 규정되어 있다. 현실적으로 재개발․재건축사업은 시․도조례의 규정에 의하여 실시하고 있다. 재개발․재건축사업을 원활하게 시행하기 위해서 먼저 같은 법령에서 시․도조례로 명확하게 구체적으로 위임을 해야 한다. 앞으로 4차 산업시대에 맞게 도시정비법령 및 시․도조례를 개정으로 재개발․재건축사업을 합리적으로 추진할 수 있도록 해야 한다.

The redevelopment/reconstruction project is a project to improve the residential environment and urban environment, and it can be said that it is a project that improves the quality of life of the people by creating a pleasant environment. In addition, these projects are implemented in order to provide housing for the people. The redevelopment/reconstruction project will not be implemented without development profits. For redevelopment/reconstruction projects, the floor area ratio will be relaxed when implementing redevelopment/reconstruction projects for housing supply and development profits. However, in the process of implementing the project, there are cases where it is delayed or stopped due to conflicts between residents, causing damage to the project operator and union members. Residents' conflict arises from the Designation of improvement zone for the implementation of redevelopment and reconstruction projects. Since the Designation of improvement zone must have a certain ratio of old and defective buildings, disputes arise as to whether the designation is justified. In this regard, residents will claim the cancellation or invalidity of the designation of improvement zone. Therefore, the standards for old and defective buildings, which are the criteria for redevelopment and reconstruction, play a very important role. The Act on the improvement of urban areas is not clearly stipulated in this regard, but is stipulated in the . In reality, redevelopment and reconstruction projects are being carried out in accordance with the regulations of city/Do ordinances. In order to smoothly implement the redevelopment/reconstruction project, it must first be clearly and specifically delegated from the same statute to a city/Do ordinance. In the future, it should be possible to rationally promote redevelopment and reconstruction projects by amending the Act on the improvement of urban areas and city/Do ordinances in line with the 4th industrial age.