재건축시 장기수선충당금의 귀속주체에 관한 고찰

A Study on the Subject to which Reserves for Long-term Repairs in Reconstruction

아파트 재건축시 적립된 장기수선충당금이 누구에게 귀속되어야 하는지에 대해 입주자대표회의와 재건축조합간에 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 공동주택관리법은 재건축시 장기수선충당금의 처리 내지 귀속에 대하여 어떠한 규정도 두고 있지 않다. 이에 관한 판례는 재건축시 장기수선충당금은 입주자대표회의로부터 재건축 조합에 승계된다는 판결과 재건축조합에 승계되지 않는다는 판결로 나뉘어져 있다. 초기의 판례는 승계되지 않는다는 입장이었으나 2015년 고등법원 판결 이후로는 재건축조합에 승계된다는 입장이 주를 이루고 있다. 승계를 부정하는 판결의 논거는 재건축조합과 입주자대표회의는 별개의 단체로서 구성원을 달리할 뿐만 아니라 재건축조합이 설립되었다고 하여 입주자대표회의가 당연히 해체되는 것은 아니므로, 관리단의 규약이나 그 처분에 관한 유효한 결의 없이 장기수선충당금이 재건축조합에 승계되는 것은 아니라는 것이다. 이에 대해 승계된다고 한 판결의 논거는 장기수선충당금의 납부자인 공동주택 전유부분 소유자와 징수·관리주체인 관리단 사이의 법률관계는 법정위탁관계이고 이러한 위탁계약은 장기수선충당금의 목적이 소멸한 때, 즉 공동주택이 멸실·철거된 때에 종료하고 위탁계약의 종료시 수탁자는 당시의 구분소유자(위탁자)에게 장기수선충당금을 반환하여야 하는데 재건축시에도 이와 달리 볼 필요가 없다는 것이다. 따라서 재건축을 위해 공동주택이 멸실·철거된 때 재건축조합이 구분소유자라면 입주자대표회의에 장기수선충당금을 반환청구할 수 있다는 것이다. 이와 같이 재건축조합에 장기수선충당금이 승계되는 경우, 조합원에게 분배가능한지, 재건축에 장기수선충당금을 사용할 수 있는지, 더 나아가 재건축에 미동의한 현금청산대상자에게도 분배가능한지 여부가 문제된다. 이 글은 이러한 문제해결을 위해 재건축시 장기수선충당금의 귀속결정에 관한 대법원판결 및 몇몇 하급심판결들을 분석·검토한 후, 그 논거가 타당한지, 문제되는 지점은 없는지 살펴봄으로써 합리적인 분쟁해결을 위한 판례법리의 형성에 일조하고자 하였다.

There are frequent disputes between the Composition of Council of Occupants' Representatives and the reconstruction association over who should be attributed to the Reserves for Long-term Repairs accumulated when rebuilding apartments. The Multi-Family Housing Management Act does not provide any regulations on the handling or attribution of the Reserves for Long-term Repairs during reconstruction. The precedent for this is divided into a ruling that the Reserves for Long-term Repairs during reconstruction is succeeded to the reconstruction association from the Composition of Council of Occupants' Representatives and a ruling that it is not succeeded to the reconstruction association. The initial precedent was in the position that it would not be succeeded, but since the 2015 High Court ruling, the position that it would be succeeded to the reconstruction association has dominated. If the Reserves for Long-term Repairs is succeeded to the reconstruction association, it is questionable whether the Reserves for Long-term Repairs can be distributed to the members, the Reserves for Long-term Repairs can be used for reconstruction, and furthermore, whether it can be distributed to those who have not agreed to reconstruction. To solve these problems, this article first analyzed and reviewed the Supreme Court and lower court rulings on the attribution of the Reserves for Long-term Repairs during reconstruction, and then examined whether the grounds of the judgment were valid and there were no problems, and then prepared a reasonable legal principle for rational dispute resolution.